Rechtsprechung
BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88 |
Volltextveröffentlichungen (6)
- JLaw (App) | www.prinz.law
- grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
§ 9 AGBG, § 11 Abs. 4 AGBG, § 536 BGB
Schönheitsreparaturen; Abgeltungsklausel; Instandhaltungspflicht; Formularmietvertrag; unrenovierte Wohnung; Fristenlauf; Renovierungsfristen - Juristenzeitung(kostenpflichtig)
Zur Abgeltungsklausel im Fall einer unrenoviert überlassenen Wohnung
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
AGBG § 9; BGB § 535, § 536
Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen durch prozentuale Beteiligung an Kosten aufgrund Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts - ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Schönheitsreparaturen: Sind Quotenabgeltungsklauseln gültig?
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (2)
- Wolters Kluwer (Leitsatz)
Mietvertrag - Formularmäßige Klausel - Schönheitsreparatur - Renovierungskosten - Kostenvoranschlag - Kostensparende Eigenarbeit
- koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)
Quotenabgeltungsklausel
Papierfundstellen
- BGHZ 105, 71
- NJW 1988, 2790
- NJW-RR 1988, 1480 (Ls.)
- MDR 1988, 1051
- ZMR 1988, 455
- DB 1988, 2050
Wird zitiert von ... (87) Neu Zitiert selbst (18)
- OLG Stuttgart, 10.03.1982 - 8 REMiet 3/81
Wirksamkeit einer speziellen Übernahmeverpflichtung des Mieters bezüglich …
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Von deren grundsätzlicher Wirksamkeit jedenfalls bei Überlassung einer renovierten Wohnung sei mit dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 10. März 1982 (8 REMiet 3/81 = RES II S. 23 = RiM S. 569 = REMiet Bd. 4) auszugehen.Mit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum ist davon auszugehen, daß eine Klausel der vorliegenden Art im Grundsatz nicht gegen Bestimmungen des AGB-Gesetzes oder andere gesetzliche Vorschriften verstößt und daher wirksam ist (vgl. OLG Stuttgart Beschluß vom 10. März 1982 - 8 REMiet 3/81 = RES II S. 23 = RiM S. 569 = REMiet Bd. 4; OLG Hamm Beschluß vom 14. Juli 1981 - 4 ReMiet 1/81 = RES I S. 30 = RiM S. 334 = REMiet Bd. 3 zu preisgebundenem Wohnraum;… Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, AGB-Gesetz , 2. Aufl., Bd. III, Broschüre Nr. 50 "Miet-AGB" Rdn. 32;… Palandt/Putzo, BGB , 47. Aufl., § 536 Anm. 4 c aa;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdn. B 134 d;… Soergel/Kummer, BGB , Nachträge zur 11. Aufl., §§ 535 bis 536 Rdn. 352;… a.A. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 40 a;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdn. 473 ff.).
Eine Beschränkung auf den der Vorlage zugrunde liegenden Fall eines kurzzeitigen, vor erstmaligem Eintritt der Renovierungsverpflichtung des Mieters beendeten Mietverhältnisses (vgl. auch OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.) ist der Klausel, auf deren Gesamtinhalt es für die hier vorzunehmende Wirksamkeitsprüfung unter anderem nach § 9 BGB -Gesetz ankommt, nicht zu entnehmen und würde auch ihrem offenbaren Sinn widersprechen.
Andererseits schließt eine Abgeltungsklausel der vorliegenden Art - entgegen einer verbreiteten Meinung (vgl. z.B. OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.; Schaumlöffel WuM 1986, 99; Schultz ZMR 1987, 41, 48) - die Möglichkeit einer kostengünstigeren Endrenovierung in Eigenarbeit des Mieters nicht aus.
Ob eine Abgeltungsklausel (wie die dem Beschluß des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 10. März 1982 aaO. zugrunde liegende), wonach der Mieter bei Vertragsende fällige Schönheitsreparaturen ohne weiteres mit 100 % der dafür erforderlichen Kosten abzugelten hat, insoweit wegen Verstoßes gegen §§ 11 Nr. 4 AGBG , 326 Abs. 1 BGB unwirksam ist (vgl. OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 24. August 1982 - 3 REMiet 3/82 = RES II S. 31 = RiM S. 776 = REMiet Bd. 4), bedarf hier keiner Entscheidung.
Im übrigen ist auch in diesem Rahmen zu berücksichtigen, daß es sich hier um eine Vereinbarung handelt, die den Mieter gegenüber der Sach- und Rechtslage nach dem gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB im Ergebnis wirtschaftlich nicht benachteiligt, indem er Renovierungsleistungen erbringen muß, die er andernfalls über einen höheren Bruttomietzins im voraus abgelten müßte (vgl. auch OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.).
Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung nach §§ 5 AGBG , 157 BGB ergibt vielmehr, daß der Mieter sich nur an den notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit der Mieter bestreiten kann (vgl. OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 10. März 1982 aaO.).
- OLG Stuttgart, 28.08.1984 - 8 REMiet 4/83
Formularmietvertragsklausel; Auszug des Mieters; Kosten der …
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Das Amtsgericht Heidelberg hat in Anlehnung an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28. August 1984 (8 REMiet 4/83 = RES IV S. 28 = RiM S. 1437 = REMiet Bd. 3) die Wirksamkeit der vorliegenden Quotenregelung wegen des unrenovierten Anfangszustands der Mieträume verneint und deshalb die Klage insoweit abgewiesen.Das Landgericht Heidelberg als Berufungsgericht in vorliegender Sache hält die Klausel auf der Grundlage der Ausführungen im Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86 = BGHZ 101, 253) für wirksam und beabsichtigt daher, der Berufung der Kläger stattzugeben, sieht sich aber hieran durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28. August 1984 (aaO.) gehindert, dessen Bindungswirkung durch den "eine andere Fallkonstellation" betreffenden Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1987 (…aaO.) nicht aufgehoben sei.
Es meint, der Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1987 (…aaO.) lege eine vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28. August 1984 (aaO.) abweichende Entscheidung über die vorgelegte Rechtsfrage zwar nahe, beseitige aber nicht dessen Bindungswirkung, weil der Bundesgerichtshof nicht über eine Abgeltungsklausel der hier vorliegenden Art entschieden habe.
Eine solche Divergenz ist hier insofern gegeben, als das Oberlandesgericht Karlsruhe sich mit der von ihm beabsichtigten Entscheidung zu dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28. August 1984 (8 REMiet 4/83 = RES IV S. 28 = RiM S. 1437 - REMiet Bd. 4) in Widerspruch setzen würde.
Die Vorlage wäre allerdings mangels fortbestehender Bindungswirkung des Rechtsentscheids des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28. August 1984 (aaO.) unzulässig, wenn die vorgelegte Rechtsfrage durch den Senatsbeschluß vom 1. Juli 1987 (…aaO.) bereits in dem vom Land- und Oberlandesgericht in vorliegender Sache beabsichtigten Sinne entschieden wäre.
Es wird hier also auch durch die Gesamtheit der Renovierungs- und Abgeltungspflichten des Mieters bis zum Ende eines Mietverhältnisses nicht "ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum abgedeckt" (so aber OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 28. August 1984 aaO. zu der dortigen Klausel).
- OLG Hamm, 14.07.1981 - 4 REMiet 1/81
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Mit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum ist davon auszugehen, daß eine Klausel der vorliegenden Art im Grundsatz nicht gegen Bestimmungen des AGB-Gesetzes oder andere gesetzliche Vorschriften verstößt und daher wirksam ist (vgl. OLG Stuttgart Beschluß vom 10. März 1982 - 8 REMiet 3/81 = RES II S. 23 = RiM S. 569 = REMiet Bd. 4; OLG Hamm Beschluß vom 14. Juli 1981 - 4 ReMiet 1/81 = RES I S. 30 = RiM S. 334 = REMiet Bd. 3 zu preisgebundenem Wohnraum;… Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, AGB-Gesetz , 2. Aufl., Bd. III, Broschüre Nr. 50 "Miet-AGB" Rdn. 32;… Palandt/Putzo, BGB , 47. Aufl., § 536 Anm. 4 c aa;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdn. B 134 d;… Soergel/Kummer, BGB , Nachträge zur 11. Aufl., §§ 535 bis 536 Rdn. 352;… a.A. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 40 a;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdn. 473 ff.).Ebenso wie der Fristenplan belastet auch sie den Mieter nur mit Renovierungskosten, die er bei Tragung der Schönheitsreparaturen aurch den Vermieter über einen entsprechend höheren Bruttomietzins vorausleisten müßte (…vgl. OLG Stuttgart aaO.; zu preisgebundenem Wohnraum OLG Hamm Rechtsentscheid vom 14. Juli 1981 aaO.).
Die Klausel ist daher - auch im Hinblick auf ihre weite Verbreitung, wie zahlreiche zu ihr ergangene Gerichtsurteile zeigen - nicht so ungewöhnlich, daß ein Mieter mit ihr nicht zu rechnen braucht (vgl. auch OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 14. Juli 1981 aaO.).
- BGH, 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86
Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer bei …
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Das Landgericht Heidelberg als Berufungsgericht in vorliegender Sache hält die Klausel auf der Grundlage der Ausführungen im Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86 = BGHZ 101, 253) für wirksam und beabsichtigt daher, der Berufung der Kläger stattzugeben, sieht sich aber hieran durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28. August 1984 (…aaO.) gehindert, dessen Bindungswirkung durch den "eine andere Fallkonstellation" betreffenden Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 1987 (…aaO.) nicht aufgehoben sei.Daß sich der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart (…aaO.) entgegen der Auffassung eines Teiles von Rechtsprechung und Schrifttum auf den Fall einer zusätzlichen Anfangsrenovierungspflicht des Mieters bei Überlassung einer bereits renovierungsbedürftigen Wohnung nicht beschränkt, hat der Senat in seinem Beschluß vom 1. Juli 1987 (VIII ARZ 9/86 = BGHZ 101, 253 zu II l a, b; vgl. die dortigen Nachw.) ausgeführt.
aa) Wie der Senat wiederholt ausgeführt hat (vgl. zuletzt Senatsbeschluß vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86 = BGHZ 1O1, 253, 261 ff. m.w.N.), stellt die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung jedenfalls der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter keine unangemessene Benachteiligung desselben im Sinne von § 9 AGBG dar.
- BGH, 30.10.1984 - VIII ARZ 1/84
Abwälzung von Schönheitsreparaturen in Formularmietvertrag
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Daß die Klausel Eigenleistungen des Mieters nur bis zum Ende des Mietverhältnisses ermöglicht, entspricht der Gesetzeslage, weil der Mieter jedenfalls nach seinem Auszug aus den Mieträumen nicht mehr berechtigt ist, diese zu betreten (vgl. auch Senatsbeschluß vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 = BGHZ 92, 363, 373).Zwar hat der Senat in seinem Beschluß vom 30. Oktober 1984 (VIII ARZ 1/84 = BGHZ 92, 363, 373) für den Sonderfall, daß bei Vertragsende an sich fällige Schönheitsreparaturen durch einen Umbau der Räume alsbald zerstört würden, den Mieter aufgrund ergänzender Vertragsauslegung als verpflichtet angesehen, anstelle der nutzlosen Renovierungsarbeiten einen Ausgleichsbetrag zu zahlen, der am Wert vertraglich zugelassener Eigenleistungen des Mieters und den Materialkosten auszurichten sei.
- BGH, 10.11.1982 - VIII ZR 252/81
Anfänglich subjektiv unmögliche Gebrauchsüberlassung der Mietsache - …
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
In seinem Urteil vom 10. November 1982 (VIII ZR 252/81 = BGHZ 85, 267, 274) zum Fall eines zwischen zwei Renovierungsterminen beendeten Pachtverhältnisses hat der Senat eine am Zeitablauf seit der letzten Renovierung im Verhältnis zum vollen Renovierungsturnus ausgerichtete Beteiligung des ausziehenden Pächters an den Renovierungskosten sogar im Wege ergänzender Vertragsauslegung für gerechtfertigt erachtet. - BGH, 06.02.1985 - VIII ZR 61/84
Inhaltskontrolle von formularmäßigen Vereinbarungen über das Entgelt für den …
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Die Festlegung des Preis/Leistungsverhältnisses ist (jedenfalls auf dem nicht preisgebundenen Markt) in erster Linie Sache der vertragschließenden Parteien (…sogenannte "subjektive Aquivalenz", vgl. Larenz, Schuldrecht, Bd. I, 14. Aufl., S. 203) und nicht unmittelbar Gegenstand der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG (vgl. auch Senatsurteil vom 6. Februar 1985 - VIII ZR 61/84 = BGHZ 93, 358, 364 zu A II 2 c cc). - BGH, 12.02.1985 - X ZR 31/84
Regulierung eines Haftpflichtschadens des geleasten Fahrzeugs
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Nach allgemeinen Grundsätzen ist es allerdings nicht ausgeschlossen, daß die Berufung des Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf eine an sich wirksame Klausel unter besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB ) verstoßen kann (vgl. BGH-Urteile vom 12. Februar 1985 - X ZR 31/84 = BGHZ 93, 391, 399; vom 20. Dezember 1984 - VII ZR 34O/83 - WM 1985, 522 ;… Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG , 5. Aufl., § 9 Rdn. 34 ff.; Bunte/Heinrichs, Aktuelle Rechtsfragen zur Freizeichnung nach dem AGB-Gesetz , RWS-Skript 157, 1985, S. 82 ff.; Hensen NJW 1987, 1986 zu V;… Palandt/Heinrichs, BGB , 47. Aufl., Vorbem. 4 c vor § 8 AGBG ;… H. Schmidt, Vertragsfolgen der Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, 1986, S. 101 ff.; zu weitgehend Hensen NJW 1987, 361). - BGH, 08.01.1986 - VIII ARZ 4/85
Vermietung unrenovierter Wohnung - formularvertragliche Abwälzung laufender …
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
a) Wie der Senat in seinen Beschlüssen vom 8. Januar 1986 (VIII ARZ 4/85 = DB 1986, 97 = WuM 1986, 209 = NJW 1986, 2102 = WM 1986, 495) und vom 1. Juli 1987 (…aaO. unter III 2) ausgeführt hat, handelt es sich bei der Vermietung einer unrenoviert zu überlassenden Wohnung zwar um eine besondere Fallgruppe, für die die Frage der Wirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen gesonderter rechtlicher Beurteilung unterliegt. - BGH, 20.12.1984 - VII ZR 340/83
AGB: Ausschluß der Haftung für entferntere Mangelfolgeschäden
Auszug aus BGH, 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88
Nach allgemeinen Grundsätzen ist es allerdings nicht ausgeschlossen, daß die Berufung des Verwenders von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf eine an sich wirksame Klausel unter besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB ) verstoßen kann (vgl. BGH-Urteile vom 12. Februar 1985 - X ZR 31/84 = BGHZ 93, 391, 399; vom 20. Dezember 1984 - VII ZR 34O/83 - WM 1985, 522 ;… Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG , 5. Aufl., § 9 Rdn. 34 ff.; Bunte/Heinrichs, Aktuelle Rechtsfragen zur Freizeichnung nach dem AGB-Gesetz , RWS-Skript 157, 1985, S. 82 ff.; Hensen NJW 1987, 1986 zu V;… Palandt/Heinrichs, BGB , 47. Aufl., Vorbem. 4 c vor § 8 AGBG ;… H. Schmidt, Vertragsfolgen der Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, 1986, S. 101 ff.; zu weitgehend Hensen NJW 1987, 361). - OLG Karlsruhe, 24.08.1982 - 3 REMiet 3/82
Mietverhältnis über Wohnraum; Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von …
- AG Bad Bramstedt, 26.08.1985 - 5a C 27/85
Mietminderung bei Durchfeuchtung einer Zimmerwand
- LG Berlin, 17.02.1987 - 63 S 116/86
- BGH, 11.01.1984 - VIII ARZ 6/83
Voraussetzungen für BGH-Rechtsentscheid - Ausschließliche AG-Zuständigkeit bei …
- OLG Hamm, 27.02.1981 - 4 REMiet 4/80
Vorliegen einer Individualabrede zu einem Formularmietvertrag; Abwälzung von …
- BGH, 28.01.1981 - VIII ARZ 6/80
Rechtsentscheid bei Abweichung in Vorfrage
- OLG Frankfurt, 22.09.1981 - 20 REMiet 1/81
- OLG Karlsruhe, 01.03.1988 - 3 REMiet 2/87
Wirksamkeit von Klauseln in einem Mietvertrag; Prozentuale Beteiligung des …
- BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14
Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: …
Durch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.) hat der Senat diese Beurteilung auf Quotenabgeltungsklauseln übertragen.Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (…vgl. Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 265 f., 268; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 85 f.).
aa) In der Vergangenheit hat der Senat allerdings angenommen, es sei gewährleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden könne, dass die üblichen Renovierungsfristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (…Rechtsentscheide vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, aaO S. 268 f.; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 84 ff.).
Bei Erlass der genannten Rechtsentscheide entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf § 242 BGB in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.).
(3) Im Urteil vom 29. Mai 2013 (VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505) hat der Senat dann - unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung - eine Quotenabgeltungsklausel, die als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes bestimmte, - entgegen der im Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, aaO, S. 82 ff.) vertretenen Auffassung - für unangemessen erachtet und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass bei der Prüfung der Wirksamkeit der jeweils zu beurteilenden Abgeltungsklausel diejenige Auslegung zugrunde zu legen sei, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben.
- BGH, 12.09.2007 - VIII ZR 316/06
Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolierten …
Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). - BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 242/13
Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: …
a) In seiner älteren Rechtsprechung hat der Senat zunächst allerdings Quotenabgeltungsklauseln, denen Vornahmeklauseln zugrunde lagen, die starre, unveränderbare Renovierungsfristen vorsahen, für wirksam angesehen, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.).b) Die Anknüpfung an "starre", vom konkreten Bedarf losgelöste Renovierungsintervalle, sei es in Gestalt "üblicher" Renovierungsfristen (Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 266, 268) oder in Form von Mindestfristen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 72), ist jedoch seit längerem überholt.
c) In seinem Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632) hat der Senat diese Erwägungen aufgegriffen und hat - den Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1/88, aaO) fortentwickelnd - entschieden, dass eine an eine Vornahmeklausel mit flexiblem Fristenplan anknüpfende Quotenabgeltungsklausel die Interessen des Mieters, jedenfalls bei einer zu Vertragsbeginn renoviert überlassenen Wohnung, in den Fällen wahre, in denen die Abgeltungsklausel dahin ausgelegt werden könne, dass die bisherige Wohndauer ins Verhältnis zu setzen sei zu der Zeit, nach der bei Fortdauer des Mietverhältnisses, also bei einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter, voraussichtlich eine Renovierung erforderlich sein würde.
- BGH, 27.05.2009 - VIII ZR 302/07
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel
Denn mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f. ; 101, 253, 262 ; 105, 71, 79 ff. ; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM 1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b). - BGH, 07.06.1989 - VIII ZR 91/88
Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf den Mieter
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. BGHZ 101, 253, 262 und BGHZ 105, 71 unter III 1 d aa) stellt allerdings die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich einen Teil seiner Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjekts dar. - BGH, 06.05.1992 - VIII ZR 129/91
Unzulässige Kleinreparaturklausel in Formularmietvertrag
cc) Auf die Zulässigkeit der formularmäßigen Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 92, 363, 367 ff; 101, 253, 261 ff; 105, 71, 79 ff) kann sich der Beklagte nicht berufen. - BGH, 26.09.2007 - VIII ZR 143/06
Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren und verständlichen …
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ 105, 71, 79 ff.;… Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (2)).Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (seit BGHZ 105, 71, 84 ff.) sind Quotenabgeltungsklauseln (auf flexibler Berechnungsgrundlage) grundsätzlich auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (…allgemein für die Zulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122;… Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 192 ff.;… Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, § 535 BGB Rdnr. 428;… Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand Mai 2007, C § 535 Anhang 1 Rdnr. 99;… Artz, aaO, S. 273 f.;… Blank in: Anpassung der Wohnung an technische Standards - Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 177 ff.; Heinrichs, WuM 2005, 155, 162).
e) Die übrigen, vom Senat für die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel geforderten Voraussetzungen, dass der für die Berechnung der Quote maßgebliche Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt und dem Mieter nicht untersagt sein darf, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663, unter II 1;… Urteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b bb (1)), sind erfüllt.
Eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung (§§ 157, 305 c Abs. 2 BGB) ergibt, dass die Mieter sich nur an den zukünftig anfallenden notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen haben und der Kostenvoranschlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit oder Angemessenheit sie bestreiten können (BGHZ 105, 71, 82;… Urteil vom 6. Oktober 2004, aaO).
- BGH, 09.06.2010 - VIII ZR 294/09
Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung …
bb) Der Senat hat bislang die Frage offen lassen können, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses von Eigenleistungen des Mieters durchgreifen (BGHZ 105, 71, 82).Dieser Gesichtspunkt ist für die Beurteilung der Angemessenheit nicht zuletzt deshalb bedeutsam, weil auf diese Weise die übernommenen Pflichten für den Mieter überschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen vorauskalkulierbar werden und er durch Ansparen Vorsorge treffen sowie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen kann (BGHZ 105, 71, 81).
Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch eine Fachfirma bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 BGB), schuldet (vgl. BGHZ 105, 71, 78; Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03, WuM 2004, 466, unter II 2 a cc).
- BGH, 15.01.2013 - XI ZR 22/12
Ordentliche Kündigungsrecht der privaten Banken
Nach allgemeinen Grundsätzen kann die Berufung des Verwenders auf eine Klausel unter besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben verstoßen, auch wenn die Klausel an sich einer Inhaltskontrolle standhält (BGH, Beschluss vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 88). - BGH, 03.12.2014 - VIII ZR 224/13
Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen
Denn sofern die Kosten der Selbstvornahme - etwa bei der in der Klausel ausdrücklich erlaubten Durchführung in Eigenregie - unter dem in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV vorgesehenen Schönheitsreparaturzuschlag liegen (vgl. zu den erfahrungsgemäß geringeren Kosten bei Eigenrenovierung: Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 78 und 82 f.; Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter II 1;… vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 25), verbleibt den Mietern die Differenz zwischen dem Zahlungsanspruch und den tatsächlichen Kosten. - OLG Celle, 13.07.2016 - 2 U 45/16
Überwälzung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Übergabe …
- BGH, 19.12.1990 - VIII ARZ 5/90
Verjährung einer Heizkostennachforderung
- BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen
- BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 178/05
Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für vom Mieter vorzunehmende …
- BGH, 20.10.2004 - VIII ZR 378/03
Zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel
- BGH, 03.06.1998 - VIII ZR 317/97
Zur Zulässigkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in …
- BGH, 29.05.2013 - VIII ZR 285/12
Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel zu Schönheitsreparaturen …
- BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 181/07
Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
- OLG Dresden, 06.03.2019 - 5 U 1613/18
Formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einem …
- BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 77/03
Formularmäßige Vereinbarung einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung für …
- BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 230/03
Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
- LG Kiel, 27.04.2006 - 1 S 263/05
Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Kostenquotenklausel für die Verpflichtung des …
- BGH, 22.01.2014 - VIII ZR 352/12
Wohnraummiete: Inhaltskontrolle von Quotenabgeltungsklauseln insbesondere bei …
- BGH, 30.01.2024 - VIII ZB 43/23
Unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht zu unwirksamer Vornahmeklausel
- BGH, 05.03.2008 - VIII ZR 95/07
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht …
- BGH, 14.07.1993 - VIII ARZ 1/93
Kein vertragswidriger Gebrauch bei bloßer Überbelegung
- BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 17/04
Formularmäßige Vereinbarung der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den …
- OLG Düsseldorf, 09.12.2010 - 10 U 66/10
Formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Pächter in einem …
- BGH, 30.05.1990 - VIII ZR 207/89
Welche Ansprüche hat der Vermieter, wenn der Mieter während der Mietzeit die …
- BGH, 05.10.1994 - XII ZR 15/93
Zurückverweisung - Schönheitsreparaturenklage
- OLG Stuttgart, 19.08.1993 - 8 REMiet 2/92
Anspruch eines Mieters auf Rückgabe der Mietkaution; Unwirksamkeit einer …
- BGH, 23.04.1991 - XI ZR 128/90
Formularmäßige Abwälzung des Mißbrauchsrisikos einer Kundenkreditkarte
- OLG Karlsruhe, 18.04.2007 - 7 U 186/06
Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
- BGH, 06.10.2004 - VIII ZR 215/03
Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen
- LG Berlin, 29.01.2002 - 64 S 312/01
- KG, 15.08.2019 - 8 U 209/16
Ladenlokalmiete: Mietzahlung ab Übergabe der Räume trotz Mietminderung auf Null …
- LG Heilbronn, 22.07.2014 - 2 S 63/13
Mustermietvertrag des BMJV: Schönheitsreparaturklausel unwirksam!
- BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 83/07
Miethöhe bei unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen
- OLG Düsseldorf, 14.12.2006 - 24 U 113/06
Schönheitsreparaturen: Rechtsprechung gilt auch für Gewerberäume
- BGH, 19.02.1992 - VIII ARZ 5/91
Allgemein üblicher Zustand vermieteter Räume
- OLG Karlsruhe, 30.06.2009 - 17 U 497/08
Rechtsmissbräuchliche Berufung des Sparers auf eine Bonusklausel im Sparvertrag
- BayObLG, 12.05.1997 - REMiet 1/96
Teilunwirksamkeit einer Mietvertragsklausel zur Durchführung von …
- LG Berlin, 18.06.1993 - 64 S 450/92
Zahlungsanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen; Nachzahlung für …
- OLG Karlsruhe, 03.03.1997 - 3 REMiet 1/97
Mietrecht; Eigenbedarfskündigung bei Bedarf an einem Teil der Wohnungsräume
- OLG Hamm, 14.07.2009 - 28 U 14/09
Schönheitsreparaturen; spezifizierte Leistungsaufforderung, Rückgabe der …
- KG, 13.10.2006 - 3 U 3/06
Hausverwaltervertrag: Verwendung von Mietvertragsformularen mit unwirksamen …
- OLG Nürnberg, 06.03.1991 - 9 U 4022/90
- LG Mannheim, 08.02.2006 - 4 S 52/05
Wohnraummiete: Unwirksame formularmäßige Abgeltungsklausel mit "starren" …
- BGH, 09.03.2005 - III ZR 17/04
- LG Lüneburg, 20.06.2001 - 6 S 36/01
Beendigung des Wohnraummietvertrages: Verjährungsfrist für einen Zahlungsanspruch …
- OLG Nürnberg, 20.02.1991 - 9 U 4022/90
Renovierungsansprüche eines Vermieters; Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf …
- AG Schönau, 27.03.2001 - C 166/00
Wirksamkeit einer Quotenhaftungsklausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
- LG Düsseldorf, 27.02.2003 - 21 S 403/01
- LG Lüneburg, 05.09.2001 - 6 S 71/01
- BGH, 02.10.1991 - XII ZR 92/90
Parkhäuser; Betriebskosten; Kostenumlage; Vertragsklausel; Mietvertrag; …
- OLG Stuttgart, 17.02.1989 - 8 REMiet 2/88
Schönheitsreparaturen; Mietzeit; Vertragsende; Renovierungsturnus; Prozentualer …
- LSG Hamburg, 25.05.2023 - L 4 AS 22/22
Kosten einer Schönheitsreparatur zählen zum Bedarf für die Unterkunft eines …
- LG Berlin, 17.07.2012 - 65 S 66/12
Kostenvoranschlag vom Vermieter vorgelegt: Quotenklausel unwirksam!
- OLG Frankfurt, 16.02.1990 - 20 REMiet 1/90
- OLG Stuttgart, 31.05.1994 - 8 REMiet 5/93
Mieterhöhungsverlangen bei befristetem Mietverhältnis
- BGH, 24.11.1993 - VIII ARZ 3/93
Unzulässigkeit einer Vorlage wegen Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage durch …
- AG Kiel, 04.11.2005 - 118 C 28/05
Rückzahlung einer Mietkaution; Rechtmäßigkeit der formularmäßigen Abwälzung von …
- OLG Celle, 30.01.1996 - 2 UH 1/96
Wirksamkeit einer vorformulierten Mietvertragsbestimmung über die Verpflichtung …
- LSG Bayern, 13.11.2008 - L 7 AS 323/08
- OLG Celle, 20.11.1996 - 2 U 273/95
Unterbliebene Renovierungsarbeiten aus Anlass der Beendigung eines …
- OLG Karlsruhe, 27.11.1995 - 3 REMiet 1/95
Zum Merkmal "Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit" des § 1 …
- AG Frankfurt/Main, 26.09.2007 - 33 C 1863/07
Wohnraummiete: Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der Unwirksamkeit …
- LG Itzehoe, 28.09.2012 - 9 S 27/12
- LSG Bayern, 15.11.2007 - L 7 AS 80/07
Schönheitsreparaturen als neben der Regelleistung gesondert zu erstattende Kosten …
- OLG Frankfurt, 30.06.1992 - 20 REMiet 4/91
Wirksamkeit von Regelungen über Schönheitsreparaturen in vorformulierten …
- LG Wiesbaden, 20.09.2007 - 2 S 30/07
Wohnraummiete: Aufschlag für Schönheitsreparaturen auf die nächste Mieterhöhung …
- KG, 18.03.2004 - 12 U 282/02
Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Wirksamkeit einer …
- LG Berlin, 22.08.2002 - 65 S 37/02
Klage auf Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen
- OLG Karlsruhe, 16.04.1992 - 9 REMiet 2/91
Zur Zulässigkeit einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel
- OLG München, 02.05.1991 - 29 U 6529/90
Inhaltskontrolle einer Instandhaltungsklausel in Formularmietvertrag
- LG Gießen, 04.02.2004 - 1 S 197/03
Auslegung eines Mietvertrages; Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf …
- LG Bonn, 20.06.2005 - 6 S 151/04
Zulässigkeit einer Quotenklausel bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung; …
- AG Wiesbaden, 26.03.2007 - 93 C 5183/06
Wohnraummiete: Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
- LG Köln, 04.04.2000 - 10 T 75/00
- LG Berlin, 04.09.2006 - 67 S 65/06
Schönheitsreparaturen: Summierungseffekt
- VG Düsseldorf, 14.05.2004 - 13 K 7293/02
Sozialhilferechtliche Voraussetzungen des Anspruchs auf Gewährung einer …
- LG Aachen, 16.09.1992 - 7 S 216/92
Formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei …
- AG Neuss, 28.02.1990 - 30 C 11/90
Umfang der von einem Mieter bei Auszug durchzuführenden erforderlichen …
- LG Kassel, 20.10.1988 - 1 S 393/88
- AG Berlin-Neukölln, 15.03.2006 - 19 C 398/05
Wohnraummiete: Unwirksamkeit starrer Renovierungsquoten bei Auszug vor Fälligkeit …
- AG Düsseldorf, 18.01.2002 - 32 C 14665/01
- LG Stuttgart, 20.10.1988 - 16 S 145/88