4. Mietrecht

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Lebenspartner bewohnen oft eine gemeinsame Mietwohnung. Die frühere Situation von schwulen und lesbischen Paaren gegenüber dem Vermieter war oft nicht zufrieden stellend. Durch das Lebenspartnerschaftsgesetz und das am 1.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz hat sich dies geändert. Nicht nur eingetragene Lebenspartner, sondern auch Schwule und Lesben in "wilder Partnerschaft" genießen nun den Schutz einzelner Vorschriften des Mietrechts. Im Folgenden wird daher zwischen Lebenspartnern und Lebensgefährten unterschieden.

1. Können wir uns bei der Wohnungssuche gegen Diskriminierung wehren?

Nein. Die Schutzvorschriften des Mietrechts eröffnen keine Möglichkeit, den Vermieter zu einem Vertragsabschluß zu zwingen. Der Vermieter kann sich durchaus weigern, an Schwule und Lesben zu vermieten, auch wenn diese eine Lebenspartnerschaft eingegangen sind. Den Wohnungssuchenden trifft jedoch keine Pflicht, von sich aus darauf hinzuweisen, dass er mit seinem Partner einzuziehen gedenkt.

Felix und Andreas führen seit einem Jahr eine feste Beziehung und möchten zusammenziehen. Felix stellt sich zu diesem Zweck bei dem Vermieter M. Apostel vor. Während der Wohnungsbesichtigung überreicht ihm dieser einen "Selbstauskunftsbogen", in welchem nach dem Miteinzug weiterer Personen gefragt wird. Da Felix richtigerweise zu der Überzeugung gelangt ist, dass M. Apostel die Wohnung nie an ein schwules Paar vermieten würde, gibt er an, die Wohnung alleine beziehen zu wollen. Der Mietvertrag wird daraufhin von beiden unterzeichnet. Zwei Wochen später zieht Felix zusammen mit Andreas in die Wohnung ein.

Hier hatte der Vermieter explizit nachgefragt und eine falsche Antwort erhalten. Er kann deshalb den Mietvertrag anfechten, mit der Wirkung, dass dieser als nicht abgeschlossen gilt. Felix und Andreas müssten dann die Wohnung wieder verlassen. Hätte der Vermieter jedoch von Felix keinerlei Auskünfte verlangt, so bliebe ihm die Möglichkeit der Anfechtung verwehrt. Der Mietvertrag behielte seine Gültigkeit.

Felix und Andreas haben sich erneut auf Wohnungssuche begeben. Die Vermieterin Lilo Lieblich überrascht sie mit der Frage, ob sie denn beide Vertragspartner des Mietvertrages werden wollen.

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob beide zusammen oder nur einer von ihnen Vertragspartner wird. Nur der Vertragspartner kann vom Vermieter die Überlassung der Wohnräume fordern oder die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verlangen. Umgekehrt kann der Vermieter nur von ihm die Miete einfordern.

Felix und Andreas wollen beide Vertragspartner werden. Ihre Namen werden in die Vertragsurkunde aufgenommen, die sie beide unterschreiben.

Jeder von den beiden hat nun alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag. Deshalb kann die Vermieterin auch von jedem einzelnen allein die Zahlung der gesamten Miete verlangen.

Ein paar Tage nach Vertragsschluss verlangt Lilo Lieblich von Andreas die Zahlung der ersten Monatsmiete.

Dieser kann nicht einwenden, er müsse nur für die Hälfte der Miete aufkommen. Er muss den ganzen Betrag zahlen. Die Aufteilung der Mietkosten ist allein die Sache von Felix und Andreas. Dies gilt sogar dann, wenn sich die beiden irgendwann trennen sollten.

Felix ist nach einem heftigen Streit ausgezogen. Da Lilo Lieblich von Andreas keine Mietzahlungen erhält, wendet sie sich an Felix.

Dieser muss zahlen. Felix hat auch keine Möglichkeit, sich alleine aus dem Mietvertrag zu lösen. Eine Kündigung kann nur durch beide gemeinsam gegenüber Frau Lieblich erklärt werden. Da die beiden jedoch keine Lebenspartnerschaft eingegangen sind, kann Felix von Andreas nach den Regeln einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§§ 705 ff. BGB) die Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung verlangen und notfalls einklagen. Anders wäre es, wenn eine Lebenspartnerschaft bestünde (siehe unten Abschnitt 3.) Wäre Felix selber nicht Vertragspartei geworden, würde sein Auszug selbstverständlich keine Probleme nach sich ziehen.

Wichtig: Sollen beide Partner Parteien des Mietvertrages werden, müssen auch beide im Vertrag als solche bezeichnet werden. Außerdem müssen beide den Vertrag unterzeichnen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Lebenspartnerschaft eingegangen wurde oder nicht.

2. Ich will meinen Partner in meine Wohnung aufnehmen.

Hier kommt es darauf an, ob eine Lebenspartnerschaft eingegangen wurde oder nicht.

Susanne bewohnt seit 1997 eine geräumige Mietwohnung in Mannheim. Am 15. September 2001 geht sie mit ihrer Freundin Petra die eingetragene Lebenspartnerschaft ein. Petra wohnte bisher in Frankfurt, möchte nun aber ihr Leben zusammen mit Susanne in Mannheim verbringen. Susanne fragt sich, ob sie ihren Vermieter für den Einzug Petras in ihre Wohnung um Erlaubnis bitten muss.

Nein. Die Aufnahme des Lebenspartners in die Mietwohnung stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Es muss keine Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Erforderlich ist nur, dass dem Vermieter der Einzug des Lebenspartners bekannt gemacht wird.

Wie verhält es sich, wenn keine Lebenspartnerschaft eingegangen wurde?

Thomas bewohnt schon seit mehreren Jahren alleine eine andere Mietwohnung, die M. Apostel gehört. Auf einer Geburtstagsparty lernt er Roland kennen, in den er sich verliebt. Die beiden möchten zusammen in Thomas Wohnung leben.

Da er mit Roland keine Lebenspartnerschaft begründet hat, muss Thomas hier die Erlaubnis des Vermieters einholen. Und zwar unabhängig davon, ob sich Roland an den Mietkosten beteiligt oder nicht. Holt Thomas die Erlaubnis nicht ein, so ist M. Apostel berechtigt, ihm fristlos zu kündigen.

Thomas erbittet von M. Apostel die Erlaubnis, Roland in die Wohnung aufnehmen zu dürfen. Dieser reagiert empört. Er werde seine Erlaubnis hierzu unter gar keinen Umständen erteilen.

Das Gesetz gibt dem Mieter in § 553 Abs. 1 BGB die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubniserteilung zu verlangen, wenn an der Aufnahme einer dritten Person ein berechtigtes Interesse besteht. Soll der Lebensgefährte in die Wohnung aufgenommen werden, ist ein solches berechtigtes Interesse gegeben. Allerdings gilt dies nur, wenn das „Interesse" an der Aufnahme des Lebensgefährten in die Mietwohnung eindeutig nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Dies führt immer dann zu Problemen, wenn auf Grund des geringen Abstands zwischen dem Mietvertragsabschluss und der Aufnahme des Lebensgefährten die Vermutung nahe liegt, dass die Aufnahme von vorne herein geplant war und nur deshalb verschwiegen wurde, weil der Mieter mit dem Widerstand des Vermieters rechnete.

Die Erlaubniserteilung kann notfalls auf dem Weg der Klage erreicht werden. Thomas kann also von M. Apostel die Erteilung der Erlaubnis verlangen.

M. Apostel bleibt hart. Thomas entschließt sich dazu, Roland einfach in seine Wohnung aufzunehmen. Darauf reagiert M. Apostel mit einer fristlosen Kündigung.

Zu dieser Kündigung war der Vermieter tatsächlich berechtigt, da Roland gegen seinen erklärten Willen in die Wohnung aufgenommen wurde. Da Thomas jedoch ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB geltend machen kann, wird diese Kündigung als unwirksam betrachtet. M. Apostel wird es also nicht gelingen, durch eine Klage die Räumung der Wohnung zu erzwingen.

Würde es aber zu einer Überbelegung der Wohnung kommen, so könnte M. Apostel seine Erlaubnis mit Recht verweigern. Ebenso, wenn in der Person des Roland ein wichtiger Grund vorhanden wäre, der zur Erlaubnisverweigerung berechtigte. Die sexuelle Identität, Nationalität, Erkrankung an AIDS oder Arbeitslosigkeit stellen aber keinen wichtigen Grund dar. Ein solcher würde z.B. vorliegen, wenn eine mutwillige Störung des Haufriedens oder aber mutwillige Beschädigungen an der Wohnung ernsthaft zu befürchten wären.

Unter Umständen kann M. Apostel nach § 553 Abs. 2 BGB seine Erlaubniserteilung aber von der Zustimmung zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen.

3. Trennung und Aufhebung: Wer darf in der Wohnung bleiben?

Auch hier macht es einen bedeutenden Unterschied, ob es Lebenspartner oder Lebensgefährten sind, die sich trennen.

Leben Lebenspartner getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Lebenspartner verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden (§ 14 LPartG). Darüber entscheidet das Familiengericht. Seine Entscheidung gilt bis zur Rechtskraft des Aufhebungsurteils.

Können sich die Lebenspartner anlässlich der Aufhebung ihrer Partnerschaft nicht über die gemeinsame Wohnung einigen, kann das Familiengericht die Wohnung einem der beiden zur alleinigen Benutzung zuweisen (§ 18 LPartG). Waren beide Partner Mieter der Wohnung, so bestimmt das Gericht, wer von beiden das Mietverhältnis alleine fortsetzen darf. Wenn nur einer der Lebenspartner Vertragspartei des Mietvertrages war, so kann das Gericht sogar bestimmen, dass der andere in das Mietverhältnis eintreten soll. Der ursprüngliche Mieter muss dann die Wohnung verlassen.

Ist einer der beiden Lebenspartner Eigentümer der gemeinsam bewohnten Wohnung, so kann das Gericht nach § 18 Abs. 2 LPartG für den anderen Lebenspartner ein Mietverhältnis an der Wohnung begründen, wenn der Verlust der Wohnung für diesen eine unbillige Härte darstellen würde. Die Lebenspartner würden sich dann nach der Aufhebung ihrer Partnerschaft als Mieter und Vermieter gegenüberstehen.

Bei Lebensgefährten findet das Lebenspartnerschaftsgesetz natürlich keine Anwendung. Eine gerichtliche Wohnungszuweisung scheidet damit aus.

Hier kommt es entscheidend darauf an, ob beide Lebensgefährten Parteien des Mietvertrages waren oder nicht.

Waren sie beide Vertragsparteien, müssen sie in Absprache mit dem Vermieter selbst bestimmen, wer von ihnen das Mietverhältnis in Zukunft alleine fortsetzen soll. Können sie sich nicht einigen, bleibt ihnen nur die gemeinschaftliche Kündigung. Die Zustimmung zu einer solchen kann der eine notfalls vom anderen per Klage erzwingen ( s.o. am Beispiel von Felix und Andreas).

Ist nur einer Mieter oder Eigentümer der Wohnung, muss im Falle der Trennung natürlich der andere die Wohnung verlassen. Der Mieter oder Eigentümer darf den anderen aber nicht einfach aussperren, sondern muss gegen ihn ein Räumungsurteil erwirken und mit der Vollstreckung einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Gegen unzulässige Eigenmacht (Auswechseln der Türschlösser) kann der andere eine einstweilige Verfügung erwirken.

4. Muss ich ausziehen, wenn mein Partner stirbt?

Nein. Waren beide Partner Vertragsparteien des Mietvertrages, so führt der überlebende Partner ganz einfach das Mietverhältnis alleine fort. Unabhängig davon, ob eine eingetragene Lebenspartnerschaft eingegangen worden war oder nicht (§ 563a Abs. 1 BGB). Aber auch wenn der verstorbene Partner alleine Mieter der Wohnung war, muss der Überlebende diese nicht verlassen.

Dorothee und Judith sind eine eingetragene Lebenspartnerschaft eingegangen und wohnen zusammen mit den zwei Söhnen von Dorothee in einer Mietwohnung. Mieterin ist allein Dorothee. Eines Tages kommt Dorothee durch einen tragischen Autounfall zu Tode.

Hier bestimmt das Gesetz in § 563 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der überlebende Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt. Voraussetzung ist aber, dass er schon vor dessen Tod mit diesem zusammen in der Wohnung gelebt hat. Bei Judith ist das der Fall. Sie tritt in das Mietverhältnis ein und kann in der Wohnung bleiben. Allerdings wird sie nicht die alleinige Mieterin der Wohnung sein. Das Gesetz bestimmt nämlich auch, dass die Kinder des verstorbenen Mieters neben dem Lebenspartner in das Mietverhältnis eintreten (§563 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB). Auch hier ist aber Voraussetzung, dass die Kinder zusammen mit den Lebenspartnern in der Wohnung gelebt haben. Dorothees Söhne lebten von Anfang an mit ihrer Mutter und Judith zusammen in der Wohnung. Sie treten nun neben Judith in das Mietverhältnis ein.

Anmerkung: Bei Eheleuten treten in einem vergleichbaren Fall die Kinder nicht in das Mietverhältnis ein. Lebenspartner sind insofern also schlechter gestellt als Eheleute.

Auch der überlebende Lebensgefährte kann in das Mietverhältnis eintreten, sofern er mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte und nicht ein in der Wohnung lebender Ehegatte oder Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt (§ 563 Abs. 2 Satz.4 BGB)

Cornelia ist verheiratet, hatte sich von ihrem Mann aber getrennt, als sie ihre Liebe zu Melanie entdeckte. Sie mietete eine Wohnung an, die sie zusammen mit Melanie bezog. Von einer Scheidung wurde zunächst abgesehen. Ein Jahr später erstirbt Cornelia völlig überraschend an Herzversagen.

Hier tritt nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB ganz klar Melanie in das Mietverhältnis ein, da sie mit Cornelia in dieser Wohnung zusammen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat. Der Ehemann von Cornelia kann sie nicht aus der Mietwohnung verdrängen, selbst wenn er deren Alleinerbe wäre.

Wichtig: Die eben beschriebenen gesetzlichen Regelungen über den Eintritt des Lebenspartners oder des Lebensgefährten in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters sind unabdingbar. Eine Bestimmung im Mietvertrag, die einen solchen Eintritt ausdrücklich ausschließt, ist kraft Gesetztes unwirksam (§ 563 Abs. 5 BGB). Gleiches gilt für die Regelung bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Überlebenden, wenn beide Mieter waren (§ 563a Abs. 3 BGB).

Die in das Mietverhältnis eintretenden Personen haften dem Vermieter neben den Erben des verstorbenen Mieters für die bis zu dessen Tode angefallenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, wie z.B. Mietschulden (§ 563b Abs. 1 BGB). Werden sie vom Vermieter hierfür tatsächlich in Anspruch genommen, so können sie von den Erben Ersatz verlangen.

Cornelia ist noch zwei Monatsmieten schuldig gewesen.

Der Vermieter kann sich zur Begleichung der Schuld wahlweise an die Erben Cornelias oder an Melanie wenden. Verlangt er von Melanie Zahlung, kann diese von den Erben entsprechenden Ersatz verlangen. Sie kann jedoch nicht den Vermieter an die Erben verweisen und selber die Zahlung verweigern.

Selbstverständlich ist der überlebende Lebenspartner oder -gefährte nicht gezwungen, die Wohnung beizubehalten. Innerhalb eines Monats, von dem Zeitpunkt an gerechnet, zu dem ihm der Tod des Partners oder Gefährten bekannt wurde, kann der Verbliebene, der bisher nicht selbst Mieter war, gegenüber dem Vermieter erklären, dass er nicht in das Mietverhältnis eintreten wolle (§ 563 Abs. 3 Satz1 BGB). Der Eintritt gilt dann als von Anfang an nicht erfolgt.

Waren beide Lebenspartner oder -gefährten Mieter der Wohnung, so kann der überlebende das Mietverhältnis ebenfalls innerhalb eines Monats, gerechnet ab dem oben genannten Zeitpunkt, außerordentlich kündigen.

5. Muss der Vermieter den Eintritt des Lebenspartners oder -gefährten, der nicht Mieter war, genehmigen?

Nein, der Eintritt vollzieht sich kraft Gesetzes. Der Vermieter kann aber das Mietverhältnis kündigen, sofern in der Person des Eintretenden ein ihn dazu berechtigender wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Ein solch wichtiger Grund kann z.B. vorliegen, wenn der Eintretende den Hausfrieden in der Vergangenheit nachhaltig gestört oder beträchtliche Schäden an der Mietsache verursacht hatte. Auch die Zahlungsunfähigkeit des Eintretenden stellt hier einen wichtigen Grund dar.

Die Kündigung des Vermieters ist dann innerhalb eines Monats von dem Zeitpunkt an zulässig, zu dem dieser von der Endgültigkeit des Eintritts des Lebenspartners oder -gefährten erfahren hat. Endgültig ist der Eintritt in das Mietverhältnis dann, wenn der Lebenspartner oder -gefährte seinerseits die Monatsfrist hat verstreichen lassen, innerhalb derer er hätte erklären können, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen (s.o.).

6. Ich bin selbst Vermieter. Kann ich meinem Mieter kündigen, wenn ich die Wohnung für meinen Lebenspartner/-gefährten brauche?

Für den Lebenspartner ist eine solche Eigenbedarfskündigung ohne weiteres möglich, da gemäß § 11 Abs. 1 LPartG der Lebenspartner als Familienangehöriger gilt. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter für Familienangehörige Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung geltend machen und deshalb dem Mieter kündigen. Voraussetzung ist allein, dass die Wohnung für den Lebenspartner benötigt wird. Es ist nicht erforderlich, dass die Lebenspartner darin zusammen wohnen wollen.

Martin und Wolfgang sind Lebenspartner und wohnen zusammen. Nach etlichen Beziehungsschwierigkeiten beschließen sie, getrennt zu wohnen. Martin kündigt deshalb seine an H. Kunz vermietete Wohnung, um sie Wolfgang zur Verfügung stellen zu können.

Die Lebenspartner Peter und Steffen hingegen wollen von Anfang an nicht zusammen in einer Wohnung leben. Steffen soll vielmehr in Peters Haus eine eigene Wohnung beziehen. Zu diesem Zweck kündigt Peter seiner Mieterin Cordula W.

Der Vermieter kann selbstverständlich auch dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er zusammen mit seinem Lebensgefährten die betreffende Wohnung beziehen will.

Soll der Lebensgefährte allein in die Wohnung einziehen, so kann der Vermieter dem dort noch wohnenden Mieter nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Lebensgefährte bis dahin zusammen mit dem Vermieter in dessen Haushalt gelebt hat.

In jedem Fall muss der Vermieter seine Kündigung gegenüber dem Mieter detailliert begründen. Ein Schreiben mit dem schlichten Inhalt "wegen Eigenbedarf" reicht nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter genau mitteilen, für wen und warum er die Wohnung braucht (§ 573 Abs. 3 BGB).

Der Mieter kann einer solchen Kündigung allerdings widersprechen, wenn sie für ihn, einen Familienangehörigen oder einem sonstigen Angehörigen seines Haushalts (Lebensgefährte) eine besondere Härte darstellt (§ 574 Abs. 1 BGB). Ein solcher Widerspruch muss gemäß § 574b BGB schriftlich spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden. Das Recht dazu kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Cordula W. widerspricht der Kündigung mit der Begründung, dass ihr Lebensgefährte, ein Medizinstudent, in neun Monaten sein zweites Staatsexamen schreiben müsse.

Peter muss nun für Steffen eine andere Wohnung suchen.

Siehe auch den Abschnitt: 7. Wohngeld und Wohnberechtigungsschein im Kapitel 6.

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