建築けんちく基準きじゅん法ほう

建築けんちく基準きじゅん法ほう上じょうの道路どうろ

建築けんちく基準きじゅん法ほうでは道路どうろを次つぎのように定義ていぎしています。

幅員ふくいんは（ふくいん）は道幅みちはばのことです。とりあえず4ｍ以上いじょう未満みまんだけ覚おぼえておきます。中心ちゅうしん線せんから2ｍずつになります。法律ほうりつは片側かたがわ車線しゃせんを最低さいていでも2ｍにしておきたいようです。

2項こう道路どうろというのは、建築けんちく基準きじゅん法ほう42条じょう2項こうに書かいてあるので、通称つうしょうとして呼よばれています。4ｍ未満みまんの道路どうろでも建築けんちく基準きじゅん法ほう施行しこう以前いぜんから建物たてものが建たち、道路どうろとして使つかわれていた場合ばあいは、特定とくてい行政ぎょうせい庁ちょうの指定していにより道路どうろとみなされます。

セットバック

2項こう道路どうろに面めんする敷地しきちに新あたらしく建物たてものを建たてるときは、道路どうろの中心ちゅうしん線せんから2ｍ下さがった部分ぶぶんが道路どうろの境界きょうかいとみなされるので、敷地しきちの一部いちぶを道路どうろとして提供ていきょうし、建築けんちくしなければなりません。この後退こうたいした部分ぶぶんをセットバックといいます。

図ずでは幅員ふくいん3ｍで中心ちゅうしん線せんから片側かたがわ1.5ｍになるので、2ｍまでにはあと0.5ｍ足たりません。その部分ぶぶんがセットバックになり、新あたらしく建物たてものを建たてる場合ばあい、0.5ｍ後退こうたいしなければならないことになります。

セットバックによって使つかえる敷地しきちが減へるので、単純たんじゅんに土地とちの価格かかくや、この後のち登場とうじょうする建けんぺい率りつ、容積ようせき率りつなどに影響えいきょうを与あたえます。

接せっ道どう義務ぎむ

建築けんちく物ぶつの敷地しきちは、原則げんそくとして幅員ふくいん4ｍ以上いじょうの道路どうろに2ｍ以上いじょう接せっしなければなりません。これを接せっ道どう義務ぎむといいます。これは避難ひなん経路けいろの確保かくほや、消防車しょうぼうしゃなど緊急きんきゅう車両しゃりょうの出入でいりという、防災ぼうさい上じょうの観点かんてんからだと言いわれています。なので道路どうろに接せっしていない土地とちは、建築けんちく物ぶつの建築けんちくができません。

建けんぺい率りつの計算けいさん式しき

建けんぺい率りつの計算けいさん方法ほうほうは、このようになります。

建けんぺい率りつ（％）＝建築けんちく面積めんせき÷敷地しきち面積めんせき×100

特とくに難むずかしくはないですね、建築けんちく面積めんせきを敷地しきち面積めんせきで割われればいいだけです。例たとえば、建築けんちく物ぶつの面積めんせきが50㎡、敷地しきちの面めん性せいが100㎡とすると、建けんぺい率りつは、50÷100×100＝50％になります。

建けんぺい率りつの異ことなる地域ちいきの建けんぺい率りつの計算けいさん

建けんぺい率りつの異ことなる地域ちいきにまたがって建物たてものが建たっている場合ばあいの建けんぺい率りつは、加重かじゅう平均へいきんで求もとめます。

上うえの図ずのような敷地しきちがあるとして、計算けいさん式しきは

300㎡×70％＋200㎡×40％＝250㎡　となります。

この敷地しきちに建たてることができる建物たてものの最大さいだい面積めんせきは250㎡になります。異ことなる地域ちいきにまたがった建けんぺい率りつは、

250㎡÷500㎡×100で50％になります。

建けんぺい率りつの最高さいこう限度げんど

建けんぺい率りつは用途ようと地域ちいきごとに最高さいこう限度げんどが決きまっています。

この表ひょうもすべて覚おぼえる必要ひつようはありません。とりあえず商業しょうぎょう地域ちいきは80％の1つだけというのはおさえておきます。

建けんぺい率りつの緩和かんわ措置そち

次つぎのいずれかに該当がいとうする場合ばあいは、建けんぺい率りつが緩和かんわされます。

① 防火ぼうか地域ちいき内ないにある耐火たいか建築けんちく物ぶつ　　　　＋10％

② 特定とくてい行政ぎょうせい庁ちょうが指定していする角地かどちの建築けんちく物ぶつ　＋10％

③ ①,②を満みたす場合ばあい（防火ぼうか地域ちいき内ないにある耐火たいか建築けんちく物ぶつで特定とくてい行政ぎょうせい庁ちょうが指定していする角地かどちの建築けんちく物ぶつ）　＋20％

建けんぺい率りつの緩和かんわは制限せいげんが条件じょうけんに該当がいとうすれば緩ゆるくなるということですね。

建けんぺい率りつの制限せいげんがないもの

次つぎのいずれかに該当がいとうする場合ばあいには、建けんぺい率りつの制限せいげんが適用てきようされません。建けんぺい率りつ100％で建物たてものを建たてることができます。

・建けんぺい率りつの限度げんどが80％と決きめられた地域ちいき内ないで、防火ぼうか地域ちいき内ないにある耐火たいか建築けんちく物ぶつ

・巡査じゅんさ派出所はしゅつじょ、公衆こうしゅう便所べんじょなど

建築けんちく物ぶつの敷地しきちが建けんぺい率りつの異ことなる地域ちいきにわたる場合ばあい

建築けんちく物ぶつの敷地しきちが、建けんぺい率りつの異ことなる地域ちいきにわたる場合ばあいは、それぞれの地域ちいきの建けんぺい率りつに、その敷地しきち部分ぶぶんの面積めんせきを、敷地しきち全体ぜんたいで割わったものを乗じょうじた、それぞれの数値すうちの合計ごうけいが、その敷地しきち全体ぜんたいの建けんぺい率りつの限度げんどになります。

容積ようせき率りつの計算けいさん式しき

容積ようせき率りつの計算けいさん方法ほうほうは、このようになります。

容積ようせき率りつ（％）＝建築けんちく物ぶつの延のべ面積めんせき÷敷地しきち面積めんせき×100

建築けんちく物ぶつの延のべ面積めんせきを敷地しきち面積めんせきで割われればいいだけです。例たとえば、建築けんちく物ぶつの延のべ面積めんせきが150㎡、敷地しきちの面めん性せいが100㎡とすると、容積ようせき率りつは、150÷100×100＝150％になります。

容積ようせき率りつの異ことなる地域ちいきの容積ようせき率りつの計算けいさん

容積ようせき率りつの異ことなる地域ちいきにまたがって建物たてものが建たっている場合ばあいの容積ようせき率りつは、加重かじゅう平均へいきんで求もとめます。建けんぺい率りつの時ときと同おなじ計算けいさん方法ほうほうです。

上うえの図ずのような敷地しきちがあるとして、計算けいさん式しきは

300㎡×150％＋200㎡×100％＝650㎡　となります。

この敷地しきちに建たてることができる建物たてものの延のべ面積めんせきは650㎡になります。異ことなる地域ちいきにまたがった容積ようせき率りつは、650㎡÷500㎡×100で130％になります。

指定してい容積ようせき率りつ

容積ようせき率りつの限度げんどは、都市とし計画けいかくで用途ようと地域ちいきごとに指定していされたものとされます。

この表ひょうは暗記あんきする必要ひつようはありません。住宅じゅうたく街がいは上限じょうげんを小ちいさく、商業しょうぎょう施設しせつなどは上限じょうげんを大おおきくしている程度ていどにザックリと覚おぼえておいてください。

前面ぜんめん道路どうろの幅員ふくいんによる容積ようせき率りつの制限せいげん

前面ぜんめん道路どうろの幅員ふくいんが12ｍ未満みまんの場合ばあい、当該とうがい敷地しきちにある建築けんちく物ぶつの容積ようせき率りつに制限せいげんを受うけます。また、前面ぜんめん道路どうろの幅員ふくいんが12ｍ以上いじょうの場合ばあいは指定してい容積ようせき率りつが適用てきようされます。

前面ぜんめん道路どうろの幅員ふくいんが12ｍ未満みまんの場合ばあいは、最初さいしょに居住きょじゅう系けいによって10分ぶんの4か10分ぶんの6に決きまり、次つぎにきまった容量ようりょうと、指定してい容積ようせき率りつを比較ひかくして、小ちいさいほうが選択せんたくされることになります。

考かんがえ方かたとしてはやはり、敷地しきちに面めんしている道路どうろが狭せまければ、そこに建たつ建物たてものも小ちいさくしようという考かんがえです。