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『東京とうきょう 練馬ねりま区く・石神井公園しゃくじいこうえん駅えき前まえの再さい開発かいはつ 異例いれいの執行しっこう停止ていしのなぜ？』 https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20240325a.html

この記事きじの反応はんのうで、ちょっと補足ほそくをしたくなったので。

異例いれいの執行しっこう停止ていしと見出みだしにあるが確かくかに。類似るいじする都との都市とし計画けいかく上うえの手続てつづきだと、昨今さっこん一番いちばんの話題わだいになった某ぼう外苑がいえんの再さい開発かいはつでも、イコモスなどに怒おこられていても差さし止とめにはなっていないので、これは相当そうとう異例いれい。

練馬ねりま区くのサイトを見みると粛々しゅくしゅくと淡々たんたんとスケジュールがこなされているのが分わかる（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.html）。ここまで（借地しゃくち権けんの申告しんこく：ここで再さい開発かいはつをするので借地しゃくちを持もってる権利けんり者ものは早はやく言いってね保障ほしょうするから）来きて、土地とちの明あけ渡わたし（土地とちの所有しょゆう者しゃが再さい開発かいはつに伴ともないいったん土地とちを売却ばいきゃくし移転いてんする）を差さし止とめる事案じあんは個人こじん的てきには初はじめて聞きいた。

一般いっぱん的てきには、あらかじめ決きめられている都市とし計画けいかく（建蔽率けんぺいりつとか容積ようせき率りつとか住宅じゅうたく専用せんよう地域ちいきとかそういうやつ、国くにと地方自治体ちほうじちたいが決きめてる）を超こえて特例とくれい的てきな建物たてもの（タワーマンションとか馬鹿ばかデカいビルとか、通常つうじょうの規定きてい以上いじょうにデカく建たてて儲もうけようとする建物たてもの）を建たてる場合ばあいは

１地元じもとで意見いけん集約しゅうやく→再さい開発かいはつしよう！と結束けっそく

２区く議会ぎかいで検討けんとう→議会ぎかいの承認しょうにんが下くだりたぞ！

３東京とうきょう都との「都市とし計画けいかく審議しんぎ会かい」という会議かいぎ→何なん度どか冷ひや汗あせの出でる質疑しつぎを乗のり越こえて

４承認しょうにんが下くだりたら、事業じぎょう化か

と、いくつかの関門かんもんを経へないと建たてられない（ものすごくざっくりとした説明せつめい）。デカイ建物たてものを建たてるためには誰だれもが通とおる道みち。

で、この一番いちばん最初さいしょの「地元じもとで意見いけん集約しゅうやく」がないと、行政ぎょうせいは当然とうぜんすべての再さい開発かいはつ事業じぎょうにOKが絶対ぜったいに出だせない。民間みんかん人じんが所有しょゆうする不動産ふどうさんを行政ぎょうせいが勝手かってに動うごかすことは基本きほん出来できないから。例たとえば木造もくぞう住宅じゅうたくが密集みっしゅうしてて道路どうろが狭せまくて救急きゅうきゅう車しゃも入いれないようなところを再さい開発かいはつしたいよなぁと考かんがえていたとしても無理むり。なのでこの１「地元じもとで意見いけん集約しゅうやく」がとても大おおきな要素ようそになる。

そしてこの「集約しゅうやくする」仕事しごとは、多おおくの場合ばあい、ゼネコンやデベロッパーなど「ここにタワマン建たてて儲もうけたいでゲス」という目的もくてきがある人ひとたちが行おこなう。

建前たてまえはあくまでも地元じもとの住民じゅうみんや地権ちけん者しゃから相談そうだんを受うけて、という形かたちだが、あけすけに言いえば、何なん十じゅう人にんもいる地権ちけん者しゃをマイルドに立たち退のきさせる仕事しごとだ。平成へいせい以降いこうの地上じあげは昭和しょうわのころのように放火ほうかしてなんてことはしない。毎日まいにち街まちのバーサンの家いえに茶飲ちゃのみ話ばなしをしに行いったり、商店しょうてん会かいの「有志ゆうしの会かい」とか「〇〇町まちの未来みらいを考かんがえる会かい」なんて名前なまえになりがちの再さい開発かいはつ推進すいしん派はのオッサンやジーサンどもと夜よな夜よな地元じもとのスナックで飲のみ明あかしたりして、誰だれが反対はんたいしそうか、どうやったら立たち退のいてくれそうかなどを探さぐりながら、数すう年ねんをかけて『地元じもと住民じゅうみんの意見いけんを集約しゅうやくする』ということをやってる。これを綿密めんみつにねちねちと、時ときにはお金かねを使つかったり（金かねで移転いてんしてくれる人ひとは割わりとかなり多おおい）して、ぺんぺん草ぐさも生はえないほどに賛成さんせい派はを取とりまとめることで「再さい開発かいはつ準備じゅんび組合くみあい」という、再さい開発かいはつの準備じゅんびをするための組合くみあいができる。組合くみあい員いんは地元じもとの地権ちけん者しゃ、つまり今いままで懐柔かいじゅうしてきたオッサンオバハン、ジーサンバーサンなどで、「再さい開発かいはつを成功せいこうさせて無事ぶじにみんなで儲もうけよう」というSameBoatのメンバーになる。

通常つうじょう、東京とうきょう都とや首都しゅと圏けんの好こう立地りっちの場合ばあいは、地権ちけん者しゃは再さい開発かいはつ中なかの住すまいの保障ほしょうなども含ふくめて一いち銭ぜにも金かねを出でさないことがほとんど。地権ちけん者しゃは自分じぶんがもともと持もっていた土地とちを差さし出だして、その代かわりに、再さい開発かいはつ期き間中まなかの生活せいかつ＋再さい開発かいはつ後ごの開発かいはつ利益りえきの一部いちぶ（建物たてものの中なかの新あたらしい店舗てんぽだったり、タワマンに建たて替かわった新居しんきょだったり）を手てに入いれる。

あくまでも邪推じゃすいだが、今回こんかいは、このSameBoatに乗のりたくなかった地権ちけん者しゃか、再さい開発かいはつで不利益ふりえきを被こうむる可能かのう性せいがある周辺しゅうへんの関係かんけい者しゃ（でかい建物たてものが建けんつのだから周辺しゅうへん環境かんきょうは一変いっぺんする）が複数ふくすういた可能かのう性せいがあるのかなと思おもう、まぁ邪推じゃすいですけども。

「不利益ふりえきを被こうむるかもしれない周辺しゅうへん住民じゅうみん・関係かんけい者しゃ（店みせやってる人ひととかね）」は実じつは、真まっ先さきに懐柔かいじゅうしておくべきキーパーソンなのだが、この手順てじゅんで業者ぎょうしゃが雑ざつな仕事しごとをしたんだろうなと思おもう。私見しけんだが、N村むら不動産ふどうさんはこういうところがかなり下手へたというか雑ざつというか、無視むしする傾向けいこうがある。まぁN村むらが合意ごうい形成けいせいにかかわってたのかは全然ぜんぜん分ぶんからないので本当ほんとうに邪推じゃすいでしかないですが、当該とうがいの再さい開発かいはつ予定よてい地ちの周まわりにすでに恐おそらく同様どうようの再さい開発かいはつスキームで建たてたプラウドタワーが立たっているので「行いけるっしょ」ってなったのかもね。まぁ分わからんけど、知しらんけど。

ちなみにこのプラウドタワーは恐おそらく建物たてもの高たかさ90ｍぐらいじゃないかと思おもうのだが、NHKの記事きじに掲載けいさいされている完成かんせい予想よそうパースの、当該とうがい建物たてものの左側ひだりがわに白しろでごくうーっすらと半はん透明とうめいに描えがかれている建物たてものがそれにあたると思おもう。こういうズルいことをするのがデベロッパーである。ちな建物たてものの右側みぎがわに白しろでごくうーっすらと描えがかれてるのはやはり再さい開発かいはつのマンション「エミリブ石神井公園しゃくじいこうえん」で恐おそらく建物たてもの高たかさ50m程度ていど。石神井公園しゃくじいこうえんの駅前えきまえにこんなに青空あおぞらが広ひろがってるわけがないから！

で、近年きんねんに再さい開発かいはつされた両隣りょうどなりのタワマンの高たかさが恐おそらく90ｍ、50m程度ていどなので、「なんで100mをOKしてんだよ」とツッコミは入はいるよなとは思おもう。

まぁ、10数すう年ねん前まえにできたプラウドタワー石神井公園しゃくじいこうえんよりも高たかく積つまないと今いまの高騰こうとうする事業じぎょう環境かんきょうでは採算さいさんが取とれないんだろうなーと予想よそうはできるので、そう言いえば裁判さいばんで戦たたかえたんじゃとと思おもうんだけどね。都市とし計画けいかく審議しんぎ会かいでそういう言及げんきゅうでもあったら「だってその高たかさにしないと事業じぎょうができません、事業じぎょうができないと困こまる地権ちけん者しゃもいるし道どうの整備せいびもできません」と言いえたと思おもうんだけどなー。さすがに都市とし計画けいかく審議しんぎ会かいの議事ぎじ録ろくを見みるのは面倒めんどうなので、これもあくまでも邪推じゃすい。

で、ブコメにいくつかコメントをしたい。

「街まちのにぎわいを棄損きそんしてる」これは一いち面めんでは本当ほんとうにそうなんだけど、一方いっぽうで、現地げんちを知しってる人ひとやGoogleMapを見みた人ひとならわかると思おもうが当該とうがい地ちは正直しょうじき、再さい開発かいはつした方ほうが良よい場所ばしょではあると思おもう。

このあたりとか見みるとなぁ。https://maps.app.goo.gl/oacM7JfmgrEmFjsw9 ブッコメにも「まなマート返かえしてくれよ」とあるが、まなマートの辺あたりとかうっかり火事かじが出でたら大だい惨事さんじは免まぬかれないと思おもう。私わたしもこういう地元じもと密着みっちゃくスーパー大だい好物こうぶつではあるので気持きもちは痛いたいほどわかるが。特とくに既すでに南みなみでも北きたでも再さい開発かいはつマンションが建たってる石神井公園しゃくじいこうえん周辺しゅうへんでは最後さいごのオアシスのような路地ろじではあるので本当ほんとうに惜おしい、が、地震じしんと火事かじのリスク…。

でも味あじのある路地ろじと古ふるくからある店みせがなくなるのは、増田ますだとしてもとても寂さびしいことだよなとは思おもう（だからこそとても丁寧ていねいに反対はんたい意見いけんが出でないほどに、広ひろめに地元じもとの人ひとたちと話はなしをする必要ひつようがあるのだが。これを気合きあいを入いれてやったのが小田急おだきゅうと下北沢しもきたざわの再さい開発かいはつ）。

「優遇ゆうぐうしすぎな面めん」

計算けいさんしてないからわからんが、図書館としょかん（公共こうきょう用途ようと）、もともとあった区く道どうを建物たてものを貫つらぬいて再さい保存ほぞんしているところから、公共こうきょう用途ようとへの供出きょうしゅつがそこそこあるプロジェクトのようである。（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.files/jigyoukeikakusyo-2.pdf）そのせいで、ある程度ていど補助ほじょ金きんが手厚てあついのでは、と思おもう。事業じぎょう費ひや公共こうきょう床ゆかの比率ひりつなどで補助ほじょ金きん額がくには色々いろいろ制限せいげんがあるので、この件けんだけが手厚てあついということはないのでは…。むしろそうだとしたら大だい問題もんだいだが恐おそれらくそれはないんじゃないかな（適当てきとうな言いいきり）。

「野村不動産のむらふどうさんなら割わりと空間くうかんに余裕よゆうのある良よい建物たてもの建たてそう」

それは広告こうこくのイメージ戦略せんりゃくに乗のせられておりますな。タワーマンションは容積ようせき率りつの制限せいげんの緩和かんわを受うけてはじめて建たてることが出来できる。その代かわりに一定いっていの計算けいさん式しきのもとに地面じめん部分ぶぶんに「公開こうかい空地くうち」を設もうけることが法律ほうりつで決きめられていて、どのデベロッパーもその最低さいてい限度げんどしか公開こうかい空地くうちは用意よういしない。「建物たてものを建たてられる面積めんせき」は少すこしでも確保かくほしたい、タワー型がたならなおさらである。規制きせいより多おおく空地くうちを設もうけるのはデベロッパー業界ぎょうかいではほぼ有ありえない。

そして分譲ぶんじょうマンションとして売うるので、ほとんどのデベロッパーは、事業じぎょうを圧迫あっぱくしないように最低限さいていげん確保かくほした公開こうかい空地くうちを公園こうえんのように整備せいびすることが多おおい。何なにかいい雰囲気ふんいきになるからね。これは野村のむらに限かぎった話はなしではないっすね。そして一方いっぽうで「いい感かんじの公園こうえんっぽくする」のは住友不動産すみともふどうさんにだけは当あてはまらない。住友すみとものタワマンの足元あしもとは本当ほんとうに管理かんりがしやすそう（で無味むみ乾燥かんそう）、そういうのが好すきな人ひともいるよな！管理かんり費ひも節約せつやくできそうな気きがする！

ちなみにこの「高たかいビルやタワマンの足元あしもとまわりの公園こうえん状じょうのなにか」=公開こうかい空地くうちは、「みんなが憩いこいえる空間くうかんを整備せいびした代かわりに容積ようせきを許ゆるしてやったぞ」という空あき地ちなので、みんなどんどん散歩さんぽしたり休憩きゅうけいしたりしようぜ！

「地域ちいきを作つくり替かえたい業ごうと地元じもと民みんとして街まちを守まもりたい業ぎょうのせめぎ合あい」

このブコメは本当ほんとうに言いいえて妙みょう。上うえにだらだらと書かいたが、「街まちを守まもりたい業ごう」の人ひともいる。この手ての件けんは共産党きょうさんとうは必かならず絶対ぜったいに反対はんたいに回まわる、が、本件ほんけんは商店しょうてん会かいの偉えらい人ひとが表ひょうに出でてるので共産党きょうさんとうとはちょっと違ちがう筋すじなんじゃないかニャーという気きはする、知しらんけど。

政治せいじ的てきな話はなしは置おいておいても再さい開発かいはつエリアの線引せんひきに入いれなくて損そんした気きがする人ひとが反対はんたい、なんてのは普通ふつうにあるある。どっちも商店しょうてん会かいメンバーでどっちもJCにも消防しょうぼう団だんにも入はいってて、それで大だいゲンカして大変たいへん、とかね。

Permalink | 記事きじへの反応はんのう(2) | 16:07

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