Lainhuuto
 |
Tätä artikkelia tai sen osaa on pyydetty parannettavaksi, koska se ei täytä Wikipedian laatuvaatimuksia. Voit auttaa Wikipediaa parantamalla artikkelia tai merkitsemällä ongelmat tarkemmin. Lisää tietoa saattaa olla keskustelusivulla. Tarkennus: Kerrottava mikä osuus on suomalaista käytäntöä ja mikä yleisempää oikeuskäytäntöä |
Lainhuuto tarkoittaa kiinteistön, kiinteistön määräalan tai määräosan, taikka tiettyjen yhteisten alueiden omistusoikeuden kirjaamista. Kaikki tällaisen omaisuuden siirtymiset omistajalta toiselle on lainhuudatettava.
Lainhuudon oikeusvaikutukset
Lainhuudatuksella on kiinteistöoikeudessa suuri merkitys. Lainhuutomerkintä luo omistajaolettaman, johon muun muassa kiinteistön ostaja ja velkoja voivat luottaa. Lainhuudolla on siis konstitutiivinen merkitys eli lainhuuto luo oikeuden. Se ei ole monen muun rekisterimerkinnän tapaan vain toimenpide jolla oikeus todetaan ja tehdään julkiseksi (nk. deklaratiivinen merkintä). Jos esimerkiksi kiinteistö myydään (oikeudettomasti) kahdelle ostajalle, lainhuudolla on merkitystä: kiinteistö voi jäädä myöhemmän luovutuksensaajan omistukseen, mikäli ensimmäinen luovutuksensaaja ei ole hakenut saannolleen lainhuutoa eikä myöhempi luovutuksensaaja ole tiennyt aikaisemmasta luovutuksesta. Lainhuuto on siis saajan omankin edun mukaisesti syytä tehdä mahdollisimman nopeasti saannon jälkeen.
Merkittävä vaikutus on myös sillä, että saantokirjan eli tavallisesti kauppakirjan tai muun sopimuksen muotovirheeseen ei voi vedota enää sen jälkeen, kun kiinteistölle on myönnetty lainhuuto.
Lainhuudon hakeminen
Lainhuudon hakemisen määräaika on pääsäännön mukaan kuusi kuukautta luovutuskirjan tekemisestä. Jos kiinteistö on saatu perinnönjaossa, osituksessa tai testamentilla, alkaa lainhuudatusaika, kun perinnönjako, ositus tai testamentti on saanut lainvoiman. Jos perinnönjako on testamentin toteuttamiseksi tarpeen, alkaa siitä kun perinnönjako on saanut lainvoiman. Jos henkilö perii kiinteistön yksin, alkaa lainhuudatusaika perunkirjoitusajan päättymisestä eli tavallisesti kolmen kuukauden kuluttua perittävän kuolemasta.
Lainhuudatuksen laiminlyönti on sanktioitu varainsiirtoveron korotuksella. Jos luovutuksensaaja ei hae lainhuutoa saannolleen säädetyssä ajassa, nousee varainsiirtoveron määrä kahdellakymmennellä prosenttiyksiköllä kuuden kuukauden välein, kuitenkin viiden kerran jälkeen kahden ja puolen vuoden kuluessa enintään kaksinkertaiseksi. Vastikkeettomissa saannoissa vastaavaa tehostetta ei ole. Kirjaamisviranomainen voi määrätä luovutuksensaajan sakon uhalla hakemaan lainhuutoa. Käytännössä tämä on kuitenkin erittäin harvinaista.
Lainhuudon saamisen edellytyksenä on tavallisesti kirjallinen hakemus ja selvitys saannon lainmukaisuudesta. Yleensä edellytetään myös tiettyjä lupia ja suostumuksia, selvitystä maksetusta varainsiirtoverosta sekä asiakirjakopioita.
Selvitys saannon lainmukaisuudesta voi edellyttää erityisasiantuntemusta, kun kyse on perintönä saadusta kiinteistöstä taikka kun kiinteistön aiemmassa omistuksessa on epäselvyyksiä. Mikäli tarvittavaa selvitystä ei ole saatavilla, voidaan turvautua kuulutuslainhuutoon.
Eräissä tapauksissa lainhuuto tulee jättää lepäämään määräajaksi. Tällöin lainhuuto tulee lopulliseksi mikäli tietty ennalta määrätty seikka toteutuu. Lainhuuto jätetään lepäämään esimerkiksi silloin, kun ostetaan kiinteistö perustettavan yhtiön lukuun, kiinteistön sijaintikunnan luopumisesta etuosto-oikeudestaan ei ole esitetty selvitystä tai saanto on ehdollinen.
Vuoden 2010 alusta alkaen lainhuutoa on pitänyt hakea siitä maanmittaustoimistosta, jonka toimialueella kiinteistö sijaitsee. Aiemmin lainhuutoa haettiin kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeudelta.
Lainhuutotodistus
Lainhuutodistus on asiakirja, jossa todetaan vahvistettu lainhuuto. Lainhuutotodistus sisältää kiinteistön rekisteriyksikön kiinteistötunnuksen, lainhuudon rekisteröintipäivämäärän ja rekisteriyksikön pinta-alan ja siitä ilmenee viimeinen lainhuuto päivämäärän, asianumeron, omistusosuuden osalta sekä lainhuudon saajan tiedot kuin myös se, miten rekisteriyksikkö on saatu, esimerkiksi perintönä, lahjana, kauppana. [1]
Koska lainhuudon käsittelyyn menee aikaa, kirjataan lainhuutotodistukseen myös vireillä olevat lainhuutohakemukset, jotka saattavat valmisteilla olevassa kiinteistökaupassa olla riski. Yleensä ei käytetä kolmea kuukautta vanhempaa lainhuutodistusta ja kiinteistökaupan päivänä tai sitä edeltävänä päivänä kiinteistönvälittäjä saattaa ostajan oikeuksien turvaamiseksi tilata sähköisesti vielä uuden lainhuutotodistuksen, jotta selonottovelvollisuus tulee täytetyksi siltä varalta, että myyjästä johtuvista syistä tai häneen vaikuttavista viranomaissyistä esimerkiksi kiinteistön konkurssiin luovuttamisen vuoksi tai ulosottosyystä kiinteistön myyjän asema kaupanteon aikana on muuttunut myytävään kiinteistöön nähden.
Sisältää rekisteriyksikön perustiedot kuten kiinteistötunnuksen, rekisteröintipäivämäärän ja pinta-alan. Tuotteesta käy ilmi rekisteriyksikköön viimeksi myönnetty lainhuuto. Lainhuutotiedot sisältävät mm. lainhuudon päivän ja asianumeron, omistusosuuden, lainhuudon saajan tiedot sekä saantotiedot (esim. perintö tai kauppa). Jos jokin kirjaus on maanmittaustoimistossa vielä ratkaisematta, tulostuu tuotteelle teksti esim. lainhuutohakemus, vireillä. Tuotteelle tulee maininta myös mahdollisesta huudattamattomasta luovutuksesta.