Immobilienpreise und Mietspiegel: Dortmund

Der Immobilienmarkt in Dortmund

Neubauten sind in der Ruhrstadt rar, was die Preise in die Höhe treibt. Sobald es allzu teuer wird, zucken Käufer jedoch zurück – wie sich am Phoenixsee zeigt. „Ein elegantes Landhaus in solider Bauweise“ wünschte sich der Unternehmer – und war mit dem Ergebnis äußerst zufrieden. 75 Jahre ist das her, mittlerweile wohnen seine Urenkel auf den 650 Quadratmetern, ­allein das Ankleidezimmer erinnert an einen Ballsaal. Bald werden sie ausziehen, das Anwesen steht zum Verkauf. Für knapp 2 Mio. Euro, Maklercourtage fällt nicht an.

Damit ist die Villa fast schon ein Schnäppchen, denn sie liegt in Kirchhörde, im noblen Süden Dortmunds. Auch nebenan in Syburg, Hombruch und Lücklemberg scheint die Welt noch in Ordnung. Dort residiert Dortmunds Schickeria, die – wie es letztens im ARD-„Tatort“ hieß – die Currywurst mit Messer und Gabel isst. Der Fall spielte übrigens am Phoenixsee, auf einem früheren Stahlwerksgelände, das umschlossen wird vom Arbeiterstadtteil Hörde.

Kräne auf der einen Seeseite, Villen auf der anderen: Nirgendwo sonst in Dortmund leben Besser- und Geringverdiener so nah beieinander.

Dortmund gibt sich zwar stolz als Malocherstadt, gleichwohl soll’s beim Wohnen an Komfort nicht fehlen. Da Baulücken oder freie Grundstücke rar sind, werden ehemalige Brauereiareale oder leer stehende Schulen in Wohnanlagen verwandelt. Und weil die Stadt kein neues Bauland ausweist, erwerben Käufer jede Immobilie, die halbwegs günstig liegt – nur um sich das Grundstück zu sichern, berichten Marktbeobachter. „Die Häuser werden sofort abgerissen und durch neue ersetzt“, sagt Bernd Dobener, der das Engel-&-Völkers-Geschäft in Dortmund leitet.

Vor allem in Zentrumsnähe wird verdichtet. Aus Bauherrensicht ist das sinnvoll, denn die Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen ist in Kreuz-, Klinik- und Kaiserstraßenviertel unverändert hoch. Schulen, Kindergärten, Cafés, Kneipen, (Bio-)Supermärkte und Desi­gnergeschäfte locken ein vergleichsweise zahlungskräftiges Publikum an. „Eigentum in Citylagen ist gefragt wie selten. Doch das Angebot an neuen oder sanierten Immobilien ist extrem überschaubar“, sagt Sabine Bartsch, Maklerin bei Birken & Bartsch Immobilien. Kollege Dobener von Engel & Völkers pflichtet bei: „Selbst für gebrauchte Wohnungen im vierten Stock ohne Fahrstuhl werden 1700 bis 1800 Euro pro Quadratmeter gezahlt.“ Und für klar ­sanierungsbedürftige Fälle immerhin noch 1000 Euro.

Zum Leidwesen der Makler geht vieles unter der Hand weg. Das verdirbt ihnen nicht nur das Geschäft, auch Trends und Preisniveaus sind schwieriger zu ermitteln. Allein der Wohnungsmarktreport der LEG NRW liefert aggregierte Zahlen. Demnach legten die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen Anfang 2012 und Anfang 2013 um 6,7 Prozent auf rund 1200 Euro zu. Im hochwertigen Segment fiel der Zuwachs mit 12,7 Prozent auf etwa 2650 Euro noch kräftiger aus. „Der Anstieg deutet darauf hin, dass die noch immer nicht ausgestandene Euro-Krise auch Käufergruppen mit geringeren Einkommen zum Erwerb von Wohneigentum bewegt“, sagt LEG-Vorstand Thomas Hegel. Dieser Trend sei zwar in allen nordrhein-westfälischen Großstädten zu beobachten, doch nirgendwo stärker als in Dortmund.

Deshalb ziehen Wohnungssuchende immer weitere Kreise. Davon profitieren laut Maklerberichten das Kronen-, das Saarlandstraßen- und das Kaiserstraßenviertel. An dessen Rand entsteht ein Quartier mit 180 Miet- und Eigentumswohnungen. Bauträger und -entwickler Wilma investiert in die Umwandlung einer früheren Druckerei 44 Mio. Euro. Mit dem ersten Bauabschnitt will Wilma im Sommer beginnen. Aus dem früheren Güterbahnhof Ost wird ebenfalls ein Wohngebiet: Auf sieben Hektar errichtet Wilma bis zum kommenden Jahr 82 zweigeschossige Einfamilienhäuser auf 240 bis 380 Quadratmeter großen Grundstücken. Die Wohnflächen variieren zwischen 123 und 146 Qua­dratmetern. Kostenpunkt: 264.000 bis 323.000 Euro. „Über 70 Prozent der Häuser aus dem ersten Bauabschnitt sind bereits verkauft“, sagt Wilma-Geschäftsführer Stefan Welkner.

So nachgefragt citynahe Wohnungen sind, so überschaubar ist das Interesse an den Randlagen. Wenn Bäcker, Ärzte und Kindergärten nur mit dem Auto zu erreichen sind, verlieren Immobilien an Zuspruch und Wert. Mit Ausnahme des Südens, wo die reicheren Dortmunder gern unter sich bleiben.

Was ihnen misslingen dürfte: Das liegt am benachbarten Hagen. Wer es sich leisten kann, verlässt die schrumpfende Revierstadt und siedelt sich im Süden Dortmunds an. Die Stadt Dortmund hat auf die Nachfrage reagiert und die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in einigen südlichen Stadtteilen um 40 Euro pro Quadratmeter angehoben, auf mehr als 400 Euro. Im Norden Dortmunds kostet Bauland nur halb so viel.