池袋いけぶくろまで40分ふん、中古ちゅうこマンションが1千せん万まん円えん台だいで買かえる…首都しゅと圏けん、狙ねらい目めエリアは？

　新築しんちく・中古ちゅうこにかかわらず、マンション価格かかくの高騰こうとうが続つづいています。ことに新築しんちくに比くらべて割安わりやす感かんのある中古ちゅうこマンションの人気にんきが高たかまり、新築しんちくマンション以上いじょうのピッチで値上ねあがりが続つづいているのです。しかし、値上ねあがり率りつはエリアなどによってかなり異ことなっています。できるものなら、将来しょうらいの資産しさん価値かちの向上こうじょうが期待きたいできる場所ばしょで購入こうにゅうしたいものですが、どうすればいいのでしょうか。

中古ちゅうこマンションは新築しんちく以上いじょうの上昇じょうしょう率りつに

　いかに中古ちゅうこマンションの価格かかくが上あがり続つづけているのか、図表ずひょう1をご覧らんください。これは、首都しゅと圏けんの新築しんちくマンションの発売はつばい価格かかくの平均へいきんと中古ちゅうこマンションの成約せいやく価格かかくの平均へいきんの推移すいいを示しめす線せんグラフです。どちらも右肩みぎかた上あがりでの上昇じょうしょうが続つづいているのですが、実じつは上昇じょうしょうピッチにはかなりの差さがあります。

中古ちゅうこマンション価格かかくが5割わり増ぞうの高騰こうとう→買かい手て市場いちばに転換てんかんの兆きざし？購入こうにゅう検討けんとう者しゃは要よう注視ちゅうし首都しゅと圏けんの中古ちゅうこマンション市場いちばは、完全かんぜんな“売うり手て市場いちば”になっています。まだまだ上あがるとすれば早はやめに買かっておいたほうがいいかもしれないが、ここまで上あがればそろそろ天井てんじょうを打だ...

BJ2022.08.22

埼玉さいたま県けん、マンション価格かかく高騰こうとうの理由りゆう…東京とうきょう都下とかを上回うわまわる月つきも、大宮おおみや・浦和うらわの人気にんき上昇じょうしょう埼玉さいたま県けんのマンション価格かかくが上あがっています。東京とうきょう23区くは別格べっかくとしても、東京とうきょう都下とかや神奈川かながわ県けんの価格かかく水準すいじゅんに近ちかづきつつあります。月別つきべつの動向どうこうをみると、埼玉さいたま県けんが東京とうきょう都下とかや神奈川かながわ県けんよ...

BJ2022.08.08

　ブルーの折おれ線せんグラフの新築しんちくは2012年ねんの4540万まん円えんが、2021年ねんには6260万まん円えんで、この間あいだの値上ねあがり率りつは37.9％です。それに対たいして、オレンジの折おれ線せんグラフの中古ちゅうこマンションは2530万まん円えんから3869万まん円えんに上あがっているので、その間あいだの上昇じょうしょう率りつは52.9％に達たっしています。新築しんちくマンションが高たかくなりすぎているため、割安わりやす感かんのある中古ちゅうこマンションを買かう人ひとが増ふえて、新築しんちく以上いじょうのピッチで上あがり続つづけているのです。

　その結果けっか、2012年ねんには新築しんちく価格かかくに対たいする中古ちゅうこ価格かかくの割合わりあいは55.7％だったのが、2021年ねんには61.8％まで高たかまっています。新築しんちくの半値はんね近ちかくで買かえたものが、6割わり以上いじょう出ださないと買かえなくなっているのです。新築しんちくに比くらべての割安わりやす感かんが徐々じょじょに乏とぼしくなりつつあるわけで、割安わりやす感かんのあるうちに中古ちゅうこマンションを購入こうにゅうするためには、早はやめの行動こうどうが求もとめられるのかもしれません。

Microsoft Word – 全国ぜんこく発表はっぴょう資料しりょう2021年ねん.docx (fudousankeizai.co.jp)

sf_2021.pdf (reins.or.jp)

築ちく古こマンションは築ちく浅あさの3分ぶんの1以下いか

　ただ、一口ひとくちに中古ちゅうこマンションといっても、築ちく年数ねんすうやエリアなどによって価格かかくは大おおきく異ことなります。東日本ひがしにっぽん不動産ふどうさん流通りゅうつう機構きこうの調査ちょうさによると、2022年ねん4月がつ～6月がつの首都しゅと圏けんの築ちく5年ねん以内いないのいわゆる築ちく浅あさマンションの成約せいやく価格かかくの平均へいきんは6866万まん円えんでした。上うえにあるように2021年ねんの新築しんちくマンションの発売はつばい価格かかくの平均へいきんは6260万まん円えんですから、それを600万まん円えんほど上回うわまわっています。最近さいきんは新築しんちくマンションの発売はつばい戸数こすうが減少げんしょうしているので、新築しんちくの発売はつばいが途絶とだえているエリアを中心ちゅうしんに、築ちく浅あさマンションの人気にんきが高たかまり、新築しんちくの相場そうば以上いじょうの価格かかくで取引とりひきされるケースが増ふえているのです。

　しかし、築ちく年数ねんすうが長ながくなると成約せいやく価格かかくは低下ていかします。築ちく10年ねん超ちょうで5000万まん円えん台だい、築ちく20年ねん超ちょうで4000万まん円えん台だい、築ちく25年ねん超ちょうで3000万まん円えんを切きり、築ちく35年ねん超ちょうの平均へいきんは2192万まん円えんです。築ちく年数ねんすうの長ながい築ちく古こマンションは、築ちく浅あさマンションの3分ぶんの1以下いかの値段ねだんで手てに入はいるわけで、中古ちゅうこマンションの安やすさのメリットを最大限さいだいげん享受きょうじゅできます。

　もちろん、その分ぶんリフォーム費用ひようなどがかかるケースが多おおいので、その点てんを差さし引ひく必要ひつようがあるでしょうが、それでもこの安やすさは魅力みりょくです。

全国ぜんこく市区しく町村ちょうそんで最もっとも中古ちゅうこマンションが高たかいのは？

　エリアによっても、中古ちゅうこマンションの価格かかくは大おおきく異ことなります。いうまでもなく、都心としんやその周辺しゅうへんが高たかく、郊外こうがいにいくほどに安やすくなります。また、同おなじ駅えきでも徒歩とほ数すう分ふん程度ていどまでの駅近えきちかマンションとそうでないマンションでも大おおきな差さがあります。

　マンション情報じょうほうサイトの「マンションレビュー」を運営うんえいするワンノブアカインドでは、「全国ぜんこく市区しく町村ちょうそん中古ちゅうこマンションランキング」を作成さくせいしています。それによると、全国ぜんこくの自治体じちたいのなかでも70平方へいほうメートル当あたりの換算かんさん価格かかくが最もっとも高たかいのは、図表ずひょう2にあるように東京とうきょう都と港みなと区くです。9783.06万まん円えんとほぼ1億おく円えんに近ちかく、中古ちゅうこでも億おくションが当あたり前まえのようになっています。2位いの東京とうきょう都と千代田ちよだ区くも9000万まん円えん台だいで、3位いの東京とうきょう都と中央ちゅうおう区く、4位いの東京とうきょう都と渋谷しぶや区くは8000万まん円えん台だいです。

　上位じょういの顔かおぶれをみると、10位いまではすべて東京とうきょう23区くで、23区く以外いがいでは16位いに東京とうきょう都と武蔵野むさしの市しが入はいり、東京とうきょう都と以外いがいでは19位いに神奈川かながわ県けん川崎かわさき市し中原なかはら区くが入はいっています。さらに、首都しゅと圏けん以外いがいでは25位いに大阪おおさか府ふ大阪おおさか市し北きた区くが入はいります。

　エリアでみると、首都しゅと圏けんの都心としん部ぶが格段かくだんに高たかく、それに東京とうきょう23区くの都心としん周辺しゅうへん部ぶが続つづき、首都しゅと圏けん以外いがいとは大おおきな差さがあります。

スライド 1 (mansion-review.jp)

価格かかく上昇じょうしょう率りつの上位じょういは都心としんではなく郊外こうがいの都市とし

　利便りべん性せいの高たかい都心としん部ぶで買かえればいいのでしょうが、新築しんちくだと東京とうきょう23区く平均へいきんでも8000万まん円えん台だいで、中古ちゅうこでも先さきにみたように人気にんきの港みなと区くでは1億おく円えん近ちかくしますから、購入こうにゅうは決けっして簡単かんたんではありません。そこで注目ちゅうもくしておきたいのが、最近さいきんの価格かかく上昇じょうしょう率りつが高たかいエリア。いまはさほど高たかくなくても、将来しょうらいの値上ねあがりが期待きたいできます。

　ワンノブアカインドでは、価格かかくのランキングだけではなく、騰落とうらく率りつのランキングも作成さくせいしています。全国ぜんこくの市区しく町村ちょうそん別べつに、1年ねん前まえの価格かかくに比くらべていくら上あがっているか、いくら下さがっているかを調査ちょうさ、その結果けっかをランキング化かしています。そのベスト10が図表ずひょう3です。

　一見いっけんして分わかるように、都心としんやその周辺しゅうへんのエリアはほとんどなく、郊外こうがいが中心ちゅうしんで、なかには名古屋なごや市し南みなみ区くのように東京とうきょう圏けん以外いがいの三さん大都市だいとし圏けんがあれば、大分おおいた県けん大分おおいた市しのように地方ちほう圏けんの都市としもあります。

　騰落とうらく率りつのトップは千葉ちば県けん柏かしわ市しの28.41％です。70平方へいほうメートル換算かんさんの中古ちゅうこマンション価格かかくが、1年間ねんかんで3割わり近ちかくも上あがっているわけです。次ついで神奈川かながわ県けん茅ヶ崎ちがさき市しが27.80％で、神奈川かながわ県けん相模原さがみはら市し中央ちゅうおう区くが27.57％で続つづいています。相模原さがみはら市しは政令せいれい指定してい都市としではありますが、横浜よこはま市しや川崎かわさき市しなどに比較ひかくすると価格かかく水準すいじゅんが低ひくく、首都しゅと圏けんでも郊外こうがい部ぶに属ぞくするといってもいいでしょう。

スライド 1 (mansion-review.jp)

2000万まん円えん以下いかで買かえる上昇じょうしょう率りつの高たかいエリアもある

　価格かかく的てきにも都心としんやその周辺しゅうへんに比くらべるとかなり買かいやすい値段ねだんです。騰落とうらく率りつトップの千葉ちば県けん柏かしわ市しの70平方へいほうメートル換算かんさん価格かかくの平均へいきんは2500万まん円えん台だい。2位いの神奈川かながわ県けん茅ヶ崎ちがさき市しは人気にんきの湘南しょうなんエリアですから若干じゃっかん高たかいのですが、それでも3300万まん円えん台だいです。4位いの春日部かすかべ市しは1700万まん円えん台だいで、5位いの埼玉さいたま県けん入間いるま市しに至いたっては1500万まん円えん台だいです。首都しゅと圏けんのなかでも、こうしたエリアに買かっておけば、将来しょうらい的てきな値上ねあがりが期待きたいできるかもしれません。

　郊外こうがいといっても、春日部かすかべ市しの春日部かすかべ駅えきからは、東武とうぶスカイツリーライン・東京とうきょうメトロ日比谷線ひびやせん直結ちょっけつで秋葉原あきはばら駅えきが49分ふん、銀座ぎんざ駅えき62分ふんです。また入間いるま市しの入間いるま市し駅えきは、西武せいぶ池袋いけぶくろ線せんの急行きゅうこうで池袋いけぶくろ駅えきまで40分ふんです。ともに乗換のりかえなしですから、比較的ひかくてきゆったりとした気分きぶんで通勤つうきんや通学つうがくが可能かのうです。

　1500万まん円えんのローンを組くんでも、金利きんり1％とすれば、35年ねん元利がんり均等きんとう・ボーナス返済へんさいなしの毎月まいつき返済へんさい額がくは4万まん円えん台だいですから、無理むりのない資金しきん計画けいかくでゆとりをもって返済へんさいできそうです。その上うえで、価格かかくの上昇じょうしょうを待まってステップアップというのもいいのではないでしょうか。

（文ぶん＝山下やました和之かずゆき／住宅じゅうたくジャーナリスト）