マンション、値下ねさがりしにくい「プレミア中古ちゅうこ」を買かいなさい！新築しんちくで良よい物件ぶっけんが激減げきげん

　不動産ふどうさん価格かかくは時じとともに変動へんどうする。その価格かかくの変動へんどう幅はばがもっとも大おおきいのが新築しんちくマンションだ。まずは、価格かかくの構成こうせいを理解りかいする必要ひつようがある。

　新築しんちくマンション価格かかく＝土地とち価格かかく＋建物たてもの価格かかく＋粗そ利益りえきで決定けっていされる。このように足たし上あげるので「積算せきさん価格かかく」という。建築けんちく単価たんかは資材しざい費用ひようや工賃こうちんが変動へんどうすることで動うごく。粗そ利益りえきは用地ようち取得しゅとく時じに一定いっていの率りつを想定そうていしている。一番いちばん大おおきく変動へんどうするのが、土地とち価格かかくになる。

　マンション用地ようちは、敷地しきちの大おおきさや形状けいじょう、そこで建たてられる建物たてものボリュームの大おおきさが求もとめられるため、個人こじんの戸建こだて用地ようちとは比較ひかくにならない稀少きしょう性せいがある。通常つうじょうは入札にゅうさつの形かたちで売却ばいきゃくされ、入札にゅうさつに参加さんかする事業じぎょう者しゃが増ふえると、価格かかくはうなぎのぼりに上あがっていく。

マンションの売うれ行ゆきが悪わるくなる理由りゆう

　事業じぎょう者しゃであるマンションデベロッパーは、専業せんぎょうの場合ばあい、一定いってい量りょうの用地ようち仕入しいれをしていないと倒産とうさんしてしまう事業じぎょう構造こうぞうになっている。人件じんけん費ひなどの固定こてい費ひをまかなう売うり上あげは、分譲ぶんじょうしたマンションの利益りえきしかない。いわゆる自転車じてんしゃ操業そうぎょうだ。このため、用地ようちが仕入しいれられないと「お腹なかがすいた」といい、十分じゅうぶんに仕入しいれていると「お腹はらいっぱい」などという。

　事業じぎょう者しゃが増ふえてくると、「お腹なかがすいた」デベロッパーが増ふえる。そうすると、無理むりをしてでも用地ようちを買かいにいく。時期じきによって土地とち価格かかくが倍ばい以上いじょう変化へんかするのは、ざらにある話はなしだ。

　しかし、こうして仕入しいれた土地とちを売うる段だんになると、積算せきさん価格かかくで売うれるとは限かぎらない。購入こうにゅう者しゃが買かえる価格かかくを市場いちば価格かかくとすると、積算せきさん価格かかくが市場いちば価格かかくより高たかくなってしまうと売うれ行ゆきが悪わるくなり、在庫ざいこが積つみ上あがる。現在げんざいはこの状況じょうきょうに近ちかい。売うれ残のこりが多おおい場合ばあいには、価格かかくを下さげて利益りえき幅はばを切きり崩くずしていく。そんなことをしても売うれ残のこった場合ばあいには返済へんさいができなくなり、倒産とうさんしてしまう。

適正てきせいな価格かかくを見極みきわめる方法ほうほう

　では、市場いちば価格かかくは何なんで判断はんだんするかというと、中古ちゅうこの取引とりひき価格かかくとなる。中古ちゅうこマンションは売主うりぬしも買主かいぬしも個人こじん同士どうしになる。こうなると、お互たがいが妥結だけつする市場いちば価格かかくをつけることになる。実際じっさいに売うれている価格かかくが中古ちゅうこの取引とりひき価格かかくとなるので、ここから新築しんちくで売うれそうな価格かかくを設定せっていすればいい。

　こうして算出さんしゅつした価格かかくを「沖おき式しき新築しんちく時価じか」と呼よび、筆者ひっしゃ主宰しゅさいの「住すまいサーフィン」【※1】という無料むりょう会員かいいん制せいサイトで公開こうかいしている。会員かいいん数すうが24万まん人にんを超こえているので、マンションを購入こうにゅうするときに参照さんしょうする人ひとは多おおい。

　積算せきさん価格かかくである新築しんちく価格かかくと市場いちば価格かかくである沖おき式しき新築しんちく時価じかは、ある程度ていど連動れんどうする。購入こうにゅう予定よてい者しゃの一定いってい割合わりあいが新築しんちくと中古ちゅうこの両方りょうほうを検討けんとうしていることから、新築しんちく価格かかくが上あがれば中古ちゅうこ価格かかくは上あがるのだ。しかし、新築しんちくが高たかくなりすぎると、購入こうにゅう予定よてい者しゃは新築しんちくから中古ちゅうこに流ながれ、新築しんちくの売うれ行ゆきが鈍にぶり出だすことになる。

現在げんざいの新築しんちくは“買かい”か？

　現在げんざい、マンション用地ようちはほぼ買かえない状況じょうきょうになっている。それは、同おなじ立地りっちを求もとめるホテルやオフィスのほうが採算さいさんがいいからだ。ホテルはインバウンドの外国がいこく人じん需要じゅようがあり、民泊みんぱくを規制きせいしてしまったがために単価たんかが上あがり、稼働かどう率りつも高たかくなっている。オフィスも、長ながく景気けいきが堅調けんちょうで稼働かどう率りつが上あがり、大だい規模きぼビルの建たて替かえで賃料ちんりょう単価たんかが上あがっている。