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相続不動産の売却で確定申告が必要・不要なケースとは？ 判断ポイントや必要書類を解説
相続不動産を売却した場合、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります（c）Getty Images
相続した家や土地、マンションなどの不動産を売却したものの利益がマイナスだったので、確定申告は不要と考える人もいるのではないでしょうか。どんなときに確定申告が必要なのか、あるいは不要なのか、判断のポイントや必要な書類、さらには相続した不動産の売却と確定申告に関してよくある質問まで税理士が解説します。
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1. 相続した不動産を売却した場合、確定申告は不要？
1-1. 譲渡所得が発生すれば確定申告が必要
相続した不動産を売却した場合に譲渡所得（売却益）が発生すれば、ほかの所得と合算して売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。
譲渡所得とは下記の算式により計算した金額になります。この計算結果がプラスになれば売却益が出たことになり、売却益から所得税や住民税を計算します。
【算式】
譲渡所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）
それぞれの用語について確認しておきましょう。
【売却価額】
売却価額とは、不動産を売却して買主から受け取る金額です。年の途中に売却したことで固定資産税を買主と案分する場合は、受け取った精算金も売却価額に含みます。
【取得費】
取得費とは、不動産の購入価額や購入手数料など不動産の取得にかかった金額に、取得後の改良費や設備費を加えた金額です。相続した不動産の場合は、被相続人（亡くなった人）が購入したときの購入価額が取得費になります。
また、被相続人も相続により取得した不動産の場合は、被相続人の被相続人が購入したときの購入価額が取得費になります。
なお、建物の場合は所有期間に応じた減価償却費相当額を購入価額から差し引いて取得費を計算します。購入価額が不明な場合や取得費が売却価額の5％を下回る場合は、取得費を売却価額の5％として計算します。
【譲渡費用】
譲渡費用とは、不動産の売却にかかった諸経費です。仲介手数料、売買契約書に貼った収入印紙、測量費用、建物の取り壊し費用などが該当します。
【事例】亡くなった人が生前、土地を2500万円、建物を1000万円で購入した不動産を相続人が4000万円で売却しました。売却時に仲介手数料100万円を支払っています。その他建物の減価償却費は500万円になります。特例はありません。この場合、譲渡所得の算式は下記のようになります。
【算式】
4000万円－{（2500万円＋1000万円－500万円）+100万円}＝900万円
1-2. 譲渡損失が発生した場合は、原則として確定申告は不要
不動産の譲渡損失（売却損）が発生した場合は確定申告をする義務がありません。ただし、不動産の売却以外に給与所得、事業所得や不動産所得などの所得がある場合は確定申告をする必要があります。
また、不動産の譲渡損失はほかの所得と損益通算（マイナスの所得とプラスの所得を相殺すること）できません。
一方、相続した不動産を居住用として利用したのちに売却し、新たに居住用の不動産を購入した場合に売却損が生じたときは、一定の要件を満たせばほかの所得と損益通算をする特例があります。この場合は確定申告をした方が有利になります。
1-3. 特例を利用する場合は、確定申告が必要
相続した不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば、不動産の売却益から一定額を控除できたり、譲渡所得にかかる所得税や住民税の税率を軽減できたりする特例があります。特例を利用する場合は確定申告が必要になります。一部を紹介します。
① 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
相続した不動産を相続税の申告書の提出期限から3年以内に売却した場合、相続税申告で支払った相続税のうちその不動産に課税された相続税相当額を取得費に上乗せして譲渡所得を計算することができます。
【算式】
譲渡所得＝売却価額－（取得費＋取得費加算額＋譲渡費用）
取得費加算額＝相続税額×売却した不動産の課税価格÷相続した財産の合計額
② 居住用財産の3000万円特別控除
相続した不動産を居住用として利用したのちに売却した場合、一定の要件を満たせば売却益から最大3000万円を控除することができます。
③ 空き家となった被相続人の居住用財産の3000万円特別控除
亡くなった人が居住用として利用していた不動産が空き家になり、相続人が売却した場合、一定の要件を満たせば売却益から最大3000万円を控除することができます。
④ 10年超所有していた居住用の不動産を売却した場合の軽減税率の特例
相続した不動産を居住用として利用したのちに売却した場合、その不動産を売却した年の1月1日において所有期間が10年超であることなど一定の要件を満たせば、譲渡所得のうち6000万円までは14.21％（所得税10.21％、住民税4%）の軽減税率で計算することができます。6000万円を超えた部分は20.315％（所得税15.315％、住民税5%）で計算します。なお、相続した不動産の所有期間は、亡くなった人がその不動産を購入したときから10年超所有していたかどうかで判断します。
2. 相続した不動産の売却時に発生する税金
相続した不動産の売却時に発生する税金は、所得税および住民税と印紙税です。
2-1. 所得税及び住民税
相続した不動産を売却した場合、所得税及び住民税が課税されます。税率は不動産の所有期間に応じて異なり、亡くなった人がその不動産を購入したときから売却時までどのくらいの期間所有していたかどうかで判断します。
【短期譲渡所得】
短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日における所有期間が5年以下の場合の不動産の売却を指します。税率は39.63％（所得税30.63％、住民税9％）になります。
【長期譲渡所得】
長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日における所有期間が5年を超える場合の不動産の売却を指します。税率は20.315％（所得税15.315％、住民税5%）になります。なお、10年超所有していた居住用の不動産を売却した場合は前述の軽減税率の特例があります。
2-2. 印紙税
売買契約書には収入印紙を貼りますが、印紙税は売買金額により変わります。詳しくは国税庁のホームページに掲載されている「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」でご確認ください。
相続した不動産を売却すると、取得費の確認や特例の適用要件の確認などの確認事項が多く、確定申告で提出する書類を集めるのも大変です。不安なことがあれば、税理士に相談するとよいでしょう。
3. 確定申告時の必要書類
3-1. 共通して提出する書類
不動産の売却により確定申告をする場合、提出する書類がいくつかあります。
- 確定申告書の第一表、第二表及び第三表（分離課税用）
- 本人確認書類の写し（マイナンバーカードなど）
- 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】
- 不動産を売却したときの売買契約書の写し
- 譲渡費用に関連する領収書などの写し
- 不動産を購入したときの売買契約書の写し及び購入手数料などの領収書の写し
3-2. 特例を利用する場合
特別控除や減額措置などの特例を利用する場合、上記の書類に加えさらに提出する書類が増えます。不動産の売却に関して提出する書類は国税庁のホームページ に「資産税関係添付書類等一覧表」が公表されており、これを確認しながら書類の準備をする必要があります。
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4. 相続した不動産の売却と確定申告に関してよくある質問
Q. 2つ以上の不動産を売却した場合はどのように確定申告すべきですか？
売却した不動産ごとに譲渡所得の内訳書【土地・建物用】に記載をして、各不動産の売却益又は売却損を計算します。全部の不動産が売却益であれば、合計額を確定申告書に記載すればよいですが、売却益と売却損がある場合は相殺したうえで確定申告書に記載することができます。すでに述べたとおり、通常、不動産の売却損はほかの所得との相殺ができませんが、不動産の譲渡所得内であれば売却益と売却損を相殺して確定申告を行うことができます。
Q. 相続した不動産の取得費がわからない場合はどうすべきですか？
相続により取得した不動産の購入時の売買契約書がない場合、購入時の領収書や通帳の入出金、融資の金額などを参考に調べます。どうしてもわからない場合は売却価額の5％が取得費になります。亡くなった人が購入した不動産なので、取得費がわからないケースはよくあります。
Q. 相続した不動産を売却して確定申告をしないとどうなりますか？
不動産の売却益があるのに確定申告をしないと、無申告加算税や延滞税などが課されます。税務署は不動産の移転を把握できるため、不動産を売却した場合は確定申告の提出が必要なのかどうかを含め早めに確認をする必要があります。
Q. 相続した不動産を売却したときの税金の節税方法とは？
・特例を利用する
不動産の売却には多くの特例があります。特例を利用するのは納税者の選択なので、特例を利用しない申告は非常にもったいないです。そのため、不動産の売却前に特例が利用できる売却に該当するかどうか確認しておくとよいでしょう。
・取得費が売却価額の5％にならないようにする
相続により取得した不動産は亡くなった人が購入した不動産のため、購入時の資料の保管場所、購入時の状況などがわからず、取得費が売却価額の5％になるケースがよく見受けられます。被相続人になる人が不動産を所有している場合は、生前に資料の保管場所や購入金額などを確認しておきましょう。
・損益通算を利用する
不動産の売却損は、原則ほかの所得と相殺する損益通算ができませんが、同一年の不動産の売却による売却益と売却損は相殺することができます。複数の不動産売却を検討している場合は、同一年に売却したほうがよいかどうか売却前に検討しておくとよいでしょう。
5. まとめ｜正しい確定申告は税理士の手を借りて
相続した不動産の売却に譲渡所得が生じた場合は確定申告が必要になります。不動産の売却は取得費の確認や特例の適用要件の確認などの確認事項が多いうえに、確定申告で提出する書類も多く手続きが煩雑になりがちです。
そのため、不動産を売却した場合は、確定申告が必要であるかどうか特例が利用できるかなどを含め、正しく申告手続きをするためにも早めに税理士に相談することをお勧めします。相続税の申告期間（被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月）内に売却したのであれば、相続税の申告と一緒に依頼するとよりスムーズに手続きをすることができます。
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