サブリース

サブリース（英えい: sublease）とは、転貸てんたい（又貸またがし）のこと。不動産ふどうさん賃貸ちんたいにおいては転貸てんたいを目的もくてきとした一括いっかつ借か上じょう（いっかつかりあげ）のことをサブリースと言いうことが多おおい。2010年代ねんだい前半ぜんはんから、ローンの不正ふせい契約けいやくや訴訟そしょうなどが発生はっせいし社会しゃかい問題もんだいとなっていて、国土こくど交通省こうつうしょう・消費しょうひ者しゃ庁ちょう・金融きんゆう庁ちょうが注意ちゅうい喚起かんきを行おこなっている。

概要がいよう

サブリースとは物件ぶっけんを一括いっかつ賃借ちんしゃくし（マスターリースともいう）、それを分割ぶんかつまたはそのままの規模きぼで第三者だいさんしゃに転貸てんたいする事業じぎょう形態けいたいである。物件ぶっけんの所有しょゆう者しゃが運用うんようノウハウ、運用うんよう体制たいせいをもたない場合ばあいなどに、サブリース会社かいしゃに費用ひようを支払しはらって運営うんえい代行だいこうを委託いたくし、サブリース会社かいしゃは自社じしゃの持もつノウハウ、人員じんいんを用もちいて物件ぶっけんを円滑えんかつに運営うんえいする。長期ちょうき的てきに家主やぬしの利益りえきを保証ほしょうする契約けいやくではないため十分じゅうぶんな注意ちゅういが必要ひつようである。また、定期ていき借家しゃくや契約けいやくではなく普通ふつう借家しゃくや契約けいやくを選択せんたくすると借地しゃくち借家しゃくや法ほうによりサブリース会社かいしゃよりもオーナーの方ほうが立場たちばが弱よわい契約けいやくになる事ことにも注意ちゅういが必要ひつようである。サブリース会社かいしゃに強つよい力ちからを与あたえられているということは、利益りえきはオーナーからサブリース会社かいしゃに渡わたってしまうことを意味いみする。

一括いっかつ借か上じょう

一括いっかつ借か上うえとは、不動産ふどうさん会社かいしゃが大家たいか（オーナー）から土地とち・建物たてもの・付帯ふたい施設しせつをサブリースで借かり上あげ、運営うんえい・管理かんりを一気いっきに引ひき受うける賃貸ちんたいシステムである。住居じゅうきょ系けい不動産ふどうさん・事業じぎょう系けい不動産ふどうさんそれぞれ特色とくしょくがあるが、ここでは主おもに住居じゅうきょ系けい不動産ふどうさんのサブリースについて述のべる。

オーナーが賃貸ちんたい物件ぶっけんを営いとなむ場合ばあい、収益しゅうえきは入居にゅうきょしている部屋へやの分ぶんの家賃やちんしか入はいらないため、空あき物件ぶっけんが多おおかったり家賃やちん滞納たいのうが多おおいと経営けいえいがおぼつかなくなってしまう。また、賃借ちんしゃく人じんに対たいしてのトラブルや対応たいおうなども行おこなわなければならず、管理かんり面めんについても煩わずらわしさがつく。一方いっぽう、不動産ふどうさん会社かいしゃも独自どくじに賃貸ちんたい物件ぶっけんを建たてる場合ばあい、土地とちを購入こうにゅうした上うえで物件ぶっけんを建たてなければならないため土地とち購入こうにゅうや建物たてもの建設けんせつ・資産しさん税ぜいなどの税金ぜいきんなど多額たがくの費用ひようがかかる。そこで、オーナーが不動産ふどうさん会社かいしゃに土地とちや建物たてものなどを託たくして管理かんりを行おこなってもらうとともに、不動産ふどうさん会社かいしゃから一定いっていの保証ほしょう金きん（賃料ちんりょうの 80% - 90% 程度ていど）を得えるという仕組しくみが出来上できあがった。つまり、オーナーには後述こうじゅつのようなメリットがあり、不動産ふどうさん会社かいしゃは土地とち購入こうにゅうや建物たてもの建設けんせつなどの負担ふたんが軽減けいげんされるわけである。

大手おおて不動産ふどうさん会社かいしゃのほとんどが、このシステムを導入どうにゅうしている。

オーナーにおけるメリット

• 不動産ふどうさん会社かいしゃが一括いっかつ管理かんりしてくれるため、知識ちしきがなくとも賃貸ちんたい物件ぶっけんを建たてる事ことができる。
• 賃借ちんしゃく人じんに対たいしての対応たいおうは全すべて不動産ふどうさん会社かいしゃが行おこなうため、オーナーが対応たいおうしなくてもよい。
• 空室くうしつがあっても空室くうしつ分ぶんも保証ほしょうされ、オーナーに支払しはらわれる。
• 賃借ちんしゃく人じんの原状げんじょう回復かいふくは不動産ふどうさん会社かいしゃまたは提携ていけい・管轄かんかつする管理かんり会社かいしゃ側がわが責任せきにんを持もつ。

問題もんだい点てん

不適切ふてきせつな勧誘かんゆう

賃料ちんりょうは長期間ちょうきかん一定いっていではないにもかかわらず、数すう十じゅう年ねん一定いっていの賃料ちんりょうを保証ほしょうするかのように勧誘かんゆうされている場合ばあいが多々たたある。不動産ふどうさんや投資とうしの知識ちしきが少すくない20〜30代だいに対たいして、「年収ねんしゅう250万まん円えん台だいから大家たいかになれる」「元手もとで・保証ほしょう金きん不要ふよう」などのメリットを強調きょうちょうした勧誘かんゆうを行おこない、投資とうし物件ぶっけんには使つかえないフラット35を契約けいやくさせるなど不正ふせい契約けいやくに加担かたんさせる事例じれいも報告ほうこくされている。

借地しゃくち借家しゃくや法ほうによりオーナーの都合つごうで解約かいやくができない問題もんだい

普通ふつう借家しゃくや契約けいやくでは、借地しゃくち借家しゃくや法ほう第だい28条じょうにより、大家たいかの都合つごうでは正当せいとうな事由じゆうがない限かぎり、賃貸借ちんたいしゃくの契約けいやくが終了しゅうりょうできない。2年ねん更新こうしんとなっていても、更新こうしんし続つづけないといけない。しかも、第だい30条じょうで、契約けいやく書しょで契約けいやくを終了しゅうりょうさせるような特約とくやくを付つけることも禁止きんしされている。本来ほんらいは、普通ふつうに居住きょじゅうしている者ものを想定そうていした条文じょうぶんであるが、裁判さいばんの判例はんれいでは、サブリース会社かいしゃ側がわにも適用てきようされる。つまり、大家たいかはサブリース会社かいしゃに貸かし出だしているが、大家たいかの都合つごうではサブリース契約けいやくを解除かいじょできない。逆ぎゃくにサブリース会社かいしゃの都合つごうであれば解約かいやくできる。

解除かいじょ不可能ふかのうなサブリース契約けいやくが付ついている状況じょうきょうでは、その不動産ふどうさん自体じたいを売却ばいきゃくすることも難むずかしくなるため、大家たいかが不動産ふどうさんを売却ばいきゃくすることも難むずかしくなる。そして、大家たいかが法律ほうりつや判例はんれいに対たいして無知むちなことを使つかって、サブリース会社かいしゃが意図いと的てきに解除かいじょが困難こんなんなサブリース契約けいやくを結むすばせている場合ばあいがある。

サブリース会社かいしゃとの契約けいやくが定期ていき借家しゃくや契約けいやく（第だい38条じょう）である場合ばあいは、定さだめられた期間きかんで契約けいやくが終了しゅうりょうするので、少すくなくともそのタイミングで大家たいかは契約けいやくを終了しゅうりょうさせる（つまり再さい契約けいやくしない）ことができる。

• サブリース会社かいしゃが借地しゃくち借家しゃくや法ほうによる保護ほごを受うける（第だい28条じょう）。
• 借地しゃくち借家しゃくや法ほうの強行きょうこう法規ほうき性せい（第だい30条じょう）により賃料ちんりょう減額げんがく請求せいきゅうを排除はいじょする契約けいやくは無効むこうである。すなわち法的ほうてきには「家賃やちん35年ねん保証ほしょう」や「契約けいやく10年ねん更新こうしん」などの契約けいやくをサブリース会社かいしゃは基本きほん的てきに守まもる必要ひつようはなくいつでも減額げんがく請求せいきゅうを行おこなう事ことができる。
• 訴訟そしょうになっているケースでは「家賃やちん35年ねん保証ほしょう、契約けいやく10年ねん更新こうしん」であったが建築けんちくから数すう年ねんで家賃やちん減額げんがくされた事例じれいが存在そんざいする。
• オーナーが賃料ちんりょう減額げんがくに応おうじない場合ばあいにサブリース会社かいしゃから契約けいやく解除かいじょを迫せまられる事ことがある。
• 借地しゃくち借家しゃくや法ほうにより家主やぬしからサブリース契約けいやくを解除かいじょすることは困難こんなんであるが、サブリース会社かいしゃから契約けいやくを解除かいじょすることは比較的ひかくてきたやすい。
• 家主やぬし側がわから契約けいやくを中途ちゅうと解約かいやくすると高額こうがくな違約いやく金きんを請求せいきゅうされる場合ばあいがある。
• サブリース会社かいしゃと家主やぬしの間あいだに宅建業法たっけんぎょうほうは適用てきようされない。
• サブリース契約けいやくを解除かいじょする場合ばあいはローンを全額ぜんがく借かり換かえねばならない場合ばあいがある。
• サブリースの条件じょうけんとしてサブリース会社かいしゃが指定していした建物たてものを指定していした業者ぎょうしゃが建設けんせつしなければならない場合ばあいがほとんどである。
• サブリース会社かいしゃの関連かんれん会社かいしゃが建設けんせつする場合ばあい、サブリース会社かいしゃはオーナーからの支払しはらわれる建設けんせつ費ひとサブリース会社かいしゃが建築けんちく会社かいしゃに支払しはらう建設けんせつ費ひの差額さがくで儲もうけるため、出来できる限かぎり安やすく建物たてものを作つくらせオーナーに出来できる限かぎり高たかく売うる場合ばあいがある。
• サブリース会社かいしゃの関連かんれん会社かいしゃが建設けんせつしない場合ばあい、サブリース会社かいしゃに建築けんちく会社かいしゃが建築けんちく費ひの数すう十じゅう％をコンサルタント料りょうとして支払しはらっている場合ばあいがある。
• 大手おおてサブリース会社かいしゃも「一括いっかつ借上かりあげ方式ほうしき」の管理かんりでは利益りえきをあまり上あげておらず利益りえきの80%は建物たてものの建築けんちくで稼かせいでいる（上場じょうじょう会社かいしゃのセグメント情報じょうほう）。このためサブリースを行おこなって長期ちょうき的てきに利益りえきを確保かくほするのではなく、家賃やちん保証ほしょうをセールストークに建物たてものを建たてさせることが目的もくてきとなっている。
• 転借てんしゃく人じんは人口じんこう減少げんしょう、大都市だいとしへの移転いてんなどで急速きゅうそくに空室くうしつ、家賃やちん相場そうば下落げらくが起おきた場合ばあいを避さけるため数すう年ねん毎ごとに見直みなおす条項じょうこうを入いれており、超ちょう長期ちょうきの家賃やちん保証ほしょうを避さける体制たいせいをとっている。
• 家賃やちん保証ほしょうの場合ばあいは、実家じっか賃ちん（実際じっさい入居にゅうきょ者しゃが支払しはらう家賃やちん）と転貸てんたい家賃やちん（オーナーから一括いっかつ借上かりあげる家賃やちん）の差額さがく（保証ほしょう料りょう）は10〜20%であるが、転貸てんたい開始かいし後ご数すう年ねんで家賃やちんを下さげるケースが発生はっせいしている。このためオーナーと借上かりあげ会社かいしゃとの見直みなおしでトラブルが多発たはつしているがオーナー側がわが譲歩じょうほせざるを得えない場合ばあいが多おおい。
• 不動産ふどうさん会社かいしゃの中なかでは「家賃やちん30年ねん保証ほしょう」など賃料ちんりょうが長期ちょうきにわたり固定こていされると謳うたわれている場合ばあいがあるが、周辺しゅうへん環境かんきょう、経済けいざい環境かんきょうの変化へんかなどを理由りゆうとして不動産ふどうさん会社かいしゃ、オーナー双方そうほう、賃料ちんりょうの減額げんがく、増額ぞうがくを要求ようきゅうすることができる（借地しゃくち借家しゃくや法ほう32条じょう1項こうに定さだめられており、最高裁さいこうさい判例はんれいでも示しめされているものの、現実げんじつ的てきには値上ねあげ、値下ねさげともによほど大だい規模きぼの物件ぶっけんでない限かぎり裁判さいばんの費用ひよう対たい効果こうかを考慮こうりょすると双方そうほうにメリットが無なく、貸主かしぬし、借主かりぬし協議きょうぎの上うえで据すえ置おきとなるケースも多おおい）。

相場そうばよりも割高わりだかな問題もんだい

• サブリース用ように建たてられた物件ぶっけんの建築けんちく費用ひようは相場そうばよりも非常ひじょうに割高わりだかであり、オーナーが不動産ふどうさんを手放てばなす時ときに購入こうにゅう価格かかくと売却ばいきゃく価格かかくで大おおきな損失そんしつがでる場合ばあいがある。
• 建物たてもの管理かんり、修繕しゅうぜんなどについてサブリース会社かいしゃが指定していした割高わりだかな業者ぎょうしゃ、仕様しようとなる場合ばあいがある。
• 修繕しゅうぜん費ひが賃料ちんりょうから差さし引ひかれているのに当初とうしょ契約けいやくした修繕しゅうぜんサービスが守まもられていない場合ばあいがある。
• 敷金しききん・礼金れいきん・更新こうしん料りょう・修繕しゅうぜん費ひなどを家主やぬしが受うけ取とれない場合ばあいがある。
• 不動産ふどうさん会社かいしゃは住居じゅうきょ需要じゅようがなくマンション経営けいえいが成なりたない場所ばしょにまで営業えいぎょうを行おこなっている。

その他た

• 転借てんしゃく人じんの審査しんさは不動産ふどうさん会社かいしゃが行おこなうため、外国がいこく人じんなど生活せいかつ習慣しゅうかんの違ちがう賃借ちんしゃく人じんが入居にゅうきょすると地域ちいき住民じゅうみんとトラブルとなる場合ばあいがある。
• 「長期ちょうき一括いっかつ借上かりあげ方式ほうしき」のアパート専業せんぎょう会社かいしゃが大おおきい利益りえきを上あげたため、他たのハウスメーカーや建設けんせつ会社かいしゃなどが一斉いっせいにこれに参入さんにゅうし人口じんこう減少げんしょうの中なかでアパートの乱立らんりつし既存きそんのアパートの空室くうしつ率りつは年々ねんねん高たかくなり地方ちほうの物件ぶっけんは空室くうしつ50%以上いじょうも珍めずらしくない。
• 建物たてものが竣工しゅんこうして引ひき渡わたされた当初とうしょの2 - 3か月げつ間あいだは家賃やちん収入しゅうにゅうが不安定ふあんていであることから募集ぼしゅう期間きかんとされ、この期間きかん内ないはオーナーに対たいして保証ほしょう賃料ちんりょうが支払しはらわれない（免責めんせき期間きかん）場合ばあいがある。
• オーナー側がわから中途ちゅうと解約かいやくすると全ぜん室しつ空室くうしつにして契約けいやく解除かいじょを行おこなわれる場合ばあいがある。これはサブリース会社かいしゃは最終さいしゅう的てきな借かり手ての個人こじん情報じょうほうを知しっているがオーナーは知しらないためである。
• サブリース会社かいしゃが破綻はたんした場合ばあい、契約けいやくは反故ほごになる。
• サービス付つき高齢こうれい者しゃ向むけ住宅じゅうたくなど介護かいご施設しせつにおいてもサブリースが増ふえている。破綻はたんしたサブリース会社かいしゃもあり、その場合ばあいに通常つうじょうの賃貸ちんたい物件ぶっけんよりも深刻しんこくな問題もんだいを引ひき起おこしている。
• サブリース会社かいしゃは一度いちどサブリース契約けいやくをしたオーナーが利益りえきの出でているうちにリピート営業えいぎょうを重点的じゅうてんてきに行いっており、結果けっかとしてオーナーは限界げんかいまで借金しゃっきんをして複数ふくすうのサブリース物件ぶっけんを持もつ例れいが存在そんざいする。将来しょうらい、家賃やちんを減額げんがくされると多大ただいな影響えいきょうがでる事こととなる。
• 建築けんちく後ごに賃料ちんりょう減額げんがくを受うけ入いれた結果けっか、維持いじ費ひ・ローンが払はらいきれず最終さいしゅう的てきに土地とち建物たてものを手放てばなす事例じれいも出でてきている。事例じれいのなかには資産しさんを全すべて処分しょぶんしたが借金しゃっきんだけが残のこっている例れいも存在そんざいしている。
• 資産しさんを全すべて処分しょぶんしても借入金かりいれきんを返かえせなくなった場合ばあいに保証人ほしょうにんが債務さいむ返済へんさいを迫せまられるが、高齢こうれい者しゃの親おやが相続そうぞく税ぜい対策たいさくとして行いっており保証人ほしょうにんである子こが多大ただいな借金しゃっきんの返済へんさいを迫せまられる事ことがある。
• 商業しょうぎょう施設しせつを不動産ふどうさん会社かいしゃが借かり、サブリース物件ぶっけんとして家賃やちんを3割わり増まし、契約けいやく期間きかんは8年ねん、ただし2年ねんごとに礼金れいきんを家賃やちん2ヶ月かげつ分ぶん払はらうこと(更新こうしんではないから更新こうしん料りょうではない)敷金しききんの他ほかに解約かいやく時じには8ヶ月かげつ分ぶんの家賃やちんを払はらうこと、などサブリース事業じぎょう社しゃによる自己じこ都合つごうを借かり主ぬしに押おし付つける契約けいやくが多発たはつしており、事業じぎょうを行おこなう借かり主ぬしに利益りえきがなく、すぐに撤退てったい·廃業はいぎょうする原因げんいんになっており経済けいざい発展はってんの妨害ぼうがいや資本しほん家か資本しほん、企業きぎょうの海外かいがい流出りゅうしゅつの原因げんいんになっている

行政ぎょうせいの対応たいおう・規制きせい

サブリースによる賃貸ちんたい住宅じゅうたく経営けいえいを「相続そうぞく税ぜい対策たいさく」といったセールストークによりこれまで大家たいか経験けいけんのない人々ひとびとに対たいして売うり込こみ、家賃やちん変更へんこうや契約けいやく打うち切きりがある旨むねを明確めいかくにしないまま契約けいやくに至いたり、後のちにトラブルとなる事例じれいが数多かずおおく存在そんざいする。しかし、賃貸ちんたい住宅じゅうたく経営けいえいにおける家主やぬしは一般いっぱんの不動産ふどうさん売買ばいばいにおける「消費しょうひ者しゃ」ではなく、あくまで「事業じぎょう者しゃ」であり、サブリース契約けいやくは事業じぎょう者しゃ同士どうしの契約けいやくなので、契約けいやく内容ないようの詳細しょうさいに関かんする確認かくにんを怠おこたっても、事業じぎょう者しゃ（家主やぬし）の責任せきにんとされてきた。

サブリースを所管しょかんする国土こくど交通省こうつうしょうは関係かんけい機関きかんへの苦情くじょう・相談そうだんが相次あいつぐ状況じょうきょうを把握はあくしており、2011年ねんから賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業者ぎょうしゃ登録とうろく制度せいどを設もうけ、賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業者ぎょうしゃに登録とうろくしたサブリース業者ぎょうしゃに対たいして重要じゅうよう事項じこうの説明せつめいなどのルールを定さだめた賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業務ぎょうむ処理しょり準則じゅんそくの遵守じゅんしゅを求もとめてきた。しかし、その後ごもトラブルは絶たえなかったため、2015年ねん7月がつ29日にち、国土こくど交通省こうつうしょう土地とち・建設けんせつ産業さんぎょう局きょく不動産ふどうさん業ぎょう課長かちょうの名義めいぎで関係かんけい各かく団体だんたいに対たいして、改あらためて「サブリース事業じぎょうに係かかる適切てきせつな業務ぎょうむの実施じっしについて」という通知つうちを出だす事態じたいとなった。

さらに2015年ねん10月がつには「賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業者ぎょうしゃ登録とうろく制度せいどに係かかる検討けんとう委員いいん会かい」を設置せっちし、そこで取とりまとめられた対応たいおう策さくをもとに2016年ねん8月がつ12日にちに「賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業者ぎょうしゃ登録とうろく規程きてい」および「賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業務ぎょうむ処理しょり準則じゅんそく」の改正かいせいを行おこなった。この改正かいせいにより、サブリース業者ぎょうしゃによる大家たいかへの重要じゅうよう事項じこうの説明せつめいおよび契約けいやく成立せいりつ時じの書面しょめん交付こうふが義務ぎむ化かされ、これに違反いはんした場合ばあいは業者ぎょうしゃ名めいを公表こうひょうするといった措置そちがとられることとなった。

2016年ねんの「賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業者ぎょうしゃ登録とうろく規程きてい」および「賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業務ぎょうむ処理しょり準則じゅんそく」の改正かいせい後ごもサブリース問題もんだいは減へることなく、2018年ねん4月がつのシェアハウス「かぼちゃの馬車ばしゃ」破綻はたんのような大だい規模きぼ問題もんだい事例じれいが生しょうじたことで、2020年ねん、国土こくど交通省こうつうしょうはサブリースを規制きせいする新法しんぽうを提出ていしゅつすることとなった。この新法しんぽうでは、

• 不当ふとうな勧誘かんゆうを禁止きんし
• 家賃やちん収入しゅうにゅうが保証ほしょうされる期間きかんや条件じょうけんなどについて書面しょめんで説明せつめいすることを義務ぎむづけ
• 違反いはんした場合ばあいには業務ぎょうむ停止ていし命令めいれいを出だしたり、罰金ばっきんを科かす
• サブリース契約けいやく業者ぎょうしゃの登録とうろくを義務ぎむ化か
• 入居にゅうきょ状じょう況きょうや入居にゅうきょ者しゃとのトラブルについて定期ていき的てきに報告ほうこくを要求ようきゅう

といった規制きせいが新あらたに課かされる内容ないようとなっている。

国会こっかい

• 2013年ねん4月がつ15日にちの衆議院しゅうぎいん予算よさん委員いいん会かいにおいてサブリース被害ひがいへの質疑しつぎ応答おうとうが行おこなわれている。
• 2017年ねん2月がつ22日にちの衆議院しゅうぎいん予算よさん委員いいん会かいにおいてサブリース物件ぶっけんへの供給きょうきゅう過剰かじょうと金融きんゆう機関きかんによる融資ゆうしについて質疑しつぎ応答おうとうが行おこなわれている。
• 2017年ねん5月がつ10日とおかの衆議院しゅうぎいん財務ざいむ金融きんゆう委員いいん会かいにおいてサブリース事業じぎょうのトラブルへの対策たいさく強化きょうかを求もとめられている。
• 2017年ねん5月がつ24日にちの衆議院しゅうぎいん国土こくど交通こうつう委員いいん会かいにおいてサブリース会社かいしゃへの法制ほうせい化かを含ふくめた規制きせいを求もとめられている。

関連かんれん項目こうもく

• リース
• 賃貸借ちんたいしゃく
• 借地しゃくち借家しゃくや法ほう

外部がいぶリンク

• サブリース契約けいやくに関かんするトラブルにご注意ちゅういください! | 消費しょうひ者しゃ庁ちょう
• 建設けんせつ産業さんぎょう・不動産ふどうさん業ぎょう：賃貸ちんたい住宅じゅうたく管理かんり業ぎょう - 国土こくど交通省こうつうしょう - サブリース契約けいやくなども解説かいせつしている
• 住宅じゅうたく：『サブリース住宅じゅうたく標準ひょうじゅん契約けいやく書しょ』について - 国土こくど交通省こうつうしょう - サブリース会社かいしゃと居住きょじゅう者しゃの間あいだの標準ひょうじゅん的てきな契約けいやく書しょ