不動産ふどうさん

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不動産ふどうさん(ふどうさん、えい: real estate)は、大陸たいりくほうけい民事みんじほう国際こくさい私法しほうにおいてもちいられる概念がいねんであり、おも土地とちやその定着ていちゃくぶつをいう概念がいねん

概説がいせつ[編集へんしゅう]

区別くべつ根拠こんきょ[編集へんしゅう]

もの動産どうさん不動産ふどうさんけてことなる法律ほうりつてき取扱とりあつかいがおこなわれてきたのにはいくつかの理由りゆうがある。だいいち歴史れきしてき理由りゆう動産どうさんよりも不動産ふどうさんのほうが価値かちたかいとかんがえられていたことがある。だい自然しぜん性質せいしつによる理由りゆうもの移動いどうがある動産どうさん移動いどうのない不動産ふどうさんとでは、ほう技術ぎじゅつてきことなったあつかいをせざるをないという理由りゆうがあったためである[1]

歴史れきし[編集へんしゅう]

不動産ふどうさん動産どうさん区別くべつあるいはその歴史れきし時代じだい地域ちいきによって制度せいど法制ほうせいおおきくことなっており、今日きょうでも法体ほうたいけいによって多少たしょうちがいが存在そんざいしている。

動産どうさん原始時代げんしじだい個々ここ人類じんるい自己じこ所持しょじぶつ他者たしゃのそれとけるようになってから存在そんざいつづけていたとかんがえられているが、土地とちのような不動産ふどうさん所有しょゆう対象たいしょうとなるのは、かぎられた土地とちうえ社会しゃかい国家こっか成立せいりつしたのちであり、しかも当初とうしょ社会しゃかい国家こっか構成こうせいする特定とくてい人々ひとびとによる共同きょうどう所有しょゆうであった。ローマほうによる動産どうさん不動産ふどうさん区分くぶんビザンツ帝国ていこくから成立せいりつしていたが、法律ほうりつじょうあつかいにおおきな差異さいられない。また、建物たてもの土地とち一体化いったいかしたものとかんがえられており、今日きょうのドイツやスイスの民法みんぽうにその名残なごり存在そんざいする。また、フランスでは土地とちを「天然てんねん不動産ふどうさん」、建物たてものを「性質せいしつ不動産ふどうさん」として後者こうしゃ前者ぜんしゃ存在そんざい前提ぜんていとして成立せいりつするものとしている。一方いっぽうゲルマンほうでははやくから動産どうさん不動産ふどうさん法的ほうてきあつかいのちがいの差異さいしょうじており、ローマほうとゲルマンほう動産どうさん不動産ふどうさん観念かんねん今日きょう欧米おうべい日本にっぽん民事みんじほうつよ影響えいきょうあたえている。

古代こだい日本にっぽんにおいては動産どうさんは「もの」、不動産ふどうさんは「ところ」としょうせられ、律令制りつりょうせいころには前者ぜんしゃは「資財しざい」「財物ざいぶつ」、後者こうしゃは「たく」「所領しょりょう」などとしょうされるようになった。たくとは土地とち生産せいさん収益しゅうえき根源こんげんとみなすところから呼称こしょうであり、中世ちゅうせいには「知行ちぎょう」、近世きんせいには「石高こくだか」がこれにわる概念がいねんとしてあらわれることとなった。江戸えど時代じだいには家屋かおくくらなどが土地とちから分離ぶんりして売買ばいばい貸借たいしゃく対象たいしょうとなっていった。もっとも、こうした区別くべつ当時とうじ法制ほうせいほう慣習かんしゅう近代きんだいてきほう概念がいねんてはめたものであり、当時とうじほう意識いしきは「生産せいさんざい」か「消費しょうひざい」かという概念がいねんほう重要じゅうようされていたというせつもある。また、古代こだいから近世きんせい末期まっきまで「奴婢ぬひ」「下人げにん」など、人間にんげんでありながら動産どうさんとしてあつかわれてきた人々ひとびとがいた。

さらぜん近代きんだいにおいては所有しょゆう概念がいねんちがいも時代じだい地域ちいきによってことなり、くにせい身分みぶんもとづく所有しょゆう制約せいやく存在そんざいした。たとえば、日本にっぽんにおいては所有しょゆう観念かんねん今日きょうおおきくことなっていた。土地とち開墾かいこんしたひと(「草分くさわ」)や財物ざいぶつ所持しょじつづけたひと当該とうがい財産ざいさん関係かんけいたんなる所有しょゆう主体しゅたい客体かくたいではなく一種いっしゅ呪術じゅじゅつてき関係かんけいがあり、ふつぶつ(ぶつもつ)・かみぶつ(しんもつ)・人物じんぶつ(じんもつ)などとった、ほんぬし本来ほんらい所有しょゆうすべき所有しょゆうしゃ)にもとづく財産ざいさん区分くぶん存在そんざいし、ほんおものみが正当せいとう所有しょゆうしゃ区分くぶんあるいは人物じんぶつ売買ばいばい譲渡じょうとおこなわれたとしても相手あいて正当せいとう所有しょゆうしゃではないため、いつかは本来ほんらいあるべき姿すがたほんぬし当該とうがい財産ざいさん所有しょゆうする状態じょうたい)に回復かいふくされなければならないとするほう観念かんねんひろ存在そんざいしていた。そのため、中世ちゅうせい日本にっぽんにおいて、合法ごうほうてき売買ばいばい譲渡じょうとおこなわれた土地とち無償むしょうほんおも返還へんかんされるという徳政令とくせいれい寺社じしゃ興行こうぎょうほうのような今日きょう観念かんねんでは非常識ひじょうしきはん社会しゃかいてき法令ほうれいおこなわれたのも、ほんぬし所有しょゆうされるべきものが所有しょゆうされていないことのほうがより問題もんだいされていたからだとわれている[2][3]

土地とち建物たてもの関係かんけい[編集へんしゅう]

欧米おうべいほう制度せいどでは建物たてもの土地とち一部いちぶとしてあつかわれ、土地とち建物たてものどういち所有しょゆうしゃならば建物たてものには土地とちから独立どくりつした所有しょゆうけんみとめられない[4]

一方いっぽう日本にっぽんほうにおいては土地とち建物たてもの別個べっこ不動産ふどうさんとされており、不動産ふどうさん登記とうきほうはそのような前提ぜんていさだめられている[4]民法みんぽう制定せいてい過程かていでは当初とうしょ建物たてもの土地とち一部いちぶとされる予定よていだったが、土地とち抵当ていとうけん効力こうりょくがその建築けんちくされた建物たてものおよぶことに異議いぎとなえられた[4]審議しんぎ結果けっか抵当ていとうけん効力こうりょくおよ範囲はんい規定きてい現行げんこう民法みんぽう370じょう)に抵当ていとううえそんする建物たてもの除外じょがいする文言もんごん規定きていされ、不動産ふどうさん登記とうきほうでも土地とち建物たてものべつ不動産ふどうさんとされた[4]。これは台湾たいわん民法みんぽうにもみられるが、比較ひかく法的ほうてきにはめずらしい。

日本にっぽんほうにおける不動産ふどうさん[編集へんしゅう]

民法みんぽうさだめる不動産ふどうさん[編集へんしゅう]

土地とちおよびその定着ていちゃくぶつをいう(民法みんぽう86じょう1こう)。不動産ふどうさん以外いがいものは、すべ動産どうさん(どうさん)である(どうじょう2こう)。

不動産ふどうさんは、そのすべてがえのかない特定とくていぶつであり、また移動いどう容易よういでなく、かつ、財産ざいさんとしても高価こうかであるため、動産どうさんとは別個べっこ規制きせいふくする(民法みんぽう177じょうなど)。

先述せんじゅつのとおり、日本にっぽん民法みんぽうにおいては土地とちじょう建物たてもの土地とち別個べっこ不動産ふどうさんとしてあつかわれる(民法みんぽう370じょう)。このため、土地とち売買ばいばい契約けいやくによってゆずけても、買主かいぬし土地とちうえにある建物たてもの所有しょゆうけん当然とうぜんには取得しゅとくできないし、土地とち抵当ていとうけん設定せっていしても抵当ていとうけんしゃ建物たてものたいする抵当ていとうけん当然とうぜんには取得しゅとくしない。民法みんぽう不動産ふどうさん公示こうじ原則げんそくかんがかたっており、所有しょゆうけん取得しゅとくしても登記とうきければ第三者だいさんしゃたいし、所有しょゆうけん対抗たいこうできないとしている(民法みんぽう177じょう)。

登記とうきほうでは、建物たてものであるためには、屋根やねかべ遮断しゃだんされていて、建物たてものとしての用途ようときょうしうること、土地とち定着ていちゃくしていることがもとめられる。そのため建築けんちくちゅう建物たてものは、屋根やねかべつくられた段階だんかいで、動産どうさんである建築けんちく資材しざいから不動産ふどうさんである建物たてものへと法的ほうてきあつかいがわる。ただし、自動車じどうしゃとう牽引けんいんする移動いどうしき建物たてものキャンピングトレーラーるい)は、不動産ふどうさんではなく動産どうさんふくまれる。このあつかいについてはトレーラーハウス参照さんしょう

ふすま障子しょうじたたみなどは動産どうさんであり、建物たてものとは別個べっこ財産ざいさんである。しかし、これらの動産どうさん不動産ふどうさん付属ふぞくするしたがえぶつとして、建物たてものとはべつあつかうとする特約とくやくがないかぎり、建物たてもの所有しょゆうけん移転いてん建物たてものたいする抵当ていとうけん設定せっていなどの効果こうかける。他方たほう立木たちき土地とち定着ていちゃくぶつであるため不動産ふどうさんであるが、後述こうじゅつする特別とくべつほうによって独立どくりつ不動産ふどうさんとしてあつかわれる場合ばあいのぞき、定着ていちゃくぶつたる土地とち吸収きゅうしゅうされる。

特別とくべつほうさだめる不動産ふどうさん[編集へんしゅう]

不動産ふどうさんとみなされるもの[編集へんしゅう]

不動産ふどうさん規定きてい準用じゅんようされる物権ぶっけん[編集へんしゅう]

民事みんじ執行しっこうほうじょう不動産ふどうさん[編集へんしゅう]

金銭きんせん執行しっこう執行しっこう対象たいしょう財産ざいさん種類しゅるいおうじて、不動産ふどうさんたいする金銭きんせん執行しっこう不動産ふどうさん強制きょうせい競売きょうばい強制きょうせい管理かんり不動産ふどうさん競売きょうばい担保たんぽ不動産ふどうさん収益しゅうえき執行しっこう)、動産どうさんたいする金銭きんせん執行しっこう動産どうさん執行しっこう動産どうさん競売きょうばい)、債権さいけんその財産ざいさんけんたいする金銭きんせん執行しっこう債権さいけん執行しっこう各種かくしゅ財産ざいさんけん執行しっこう少額しょうがく訴訟そしょう債権さいけん執行しっこう)、船舶せんぱく航空機こうくうき自動車じどうしゃ建設けんせつ機械きかいとうたいする金銭きんせん執行しっこうじゅん不動産ふどうさん執行しっこうじゅん不動産ふどうさん競売きょうばい)に区分くぶんされる[6]。この財産ざいさん種類しゅるい区分くぶん執行しっこう手続てつづき構造こうぞうじょう異同いどうによるもので民法みんぽうにおける区別くべつとは一致いっちしない[7]

不動産ふどうさん経済けいざい活動かつどう[編集へんしゅう]

不動産ふどうさんぎょう[編集へんしゅう]

しゅとして不動産ふどうさん売買ばいばい交換こうかん賃貸ちんたいおよびそれらの代理だいりもしくは仲介ちゅうかい不動産ふどうさん流通りゅうつうぎょう)、不動産ふどうさん管理かんりマンション管理かんりぎょうビル管理かんりぎょう)などをおこな事業じぎょうのことで、事業じぎょうおこな会社かいしゃ総称そうしょうして不動産ふどうさん会社かいしゃぶ。大手おおてきゅう財閥ざいばつけいゼネコン鉄道てつどう事業じぎょうしゃから、零細れいさい個人こじん経営けいえいによる業者ぎょうしゃまでおお存在そんざいしている。

宅地たくち建物たてもの取引とりひきぎょうは、宅地たくち建物たてもの取引とりひき業法ぎょうほうにおいて、宅地たくちしくは建物たてもの建物たてもの一部いちぶふくむ)の売買ばいばい交換こうかんまた宅地たくち建物たてもの売買ばいばい交換こうかん貸借たいしゃく代理だいり媒介ばいかいをする行為こういごうとしておこなうもの、と定義ていぎされており、不動産ふどうさん賃貸ちんたいぎょう不動産ふどうさん管理かんりぎょうのみをいとな会社かいしゃについては宅地たくち建物たてもの取引とりひき業者ぎょうしゃにあたらない。

不動産ふどうさん関連かんれん国家こっか資格しかく[編集へんしゅう]

宅地たくち建物たてもの取引とりひき不動産ふどうさん鑑定かんてい司法しほう書士しょし土地とち家屋かおく調査ちょうさマンション管理かんり管理かんり業務ぎょうむ主任しゅにんしゃなど

不動産ふどうさん価格かかく[編集へんしゅう]

固定こてい資産しさん[編集へんしゅう]

会計かいけいがくうえ、「固定こてい資産しさん不動産ふどうさん」ではない。

法学ほうがくじょうもの分類ぶんるいである「不動産ふどうさん」とはことなって、「固定こてい資産しさん」とは会計かいけいがくじょう概念がいねんであり、不動産ふどうさんやその設備せつび備品びひんとう財産ざいさんのうち、複数ふくすうねんにわたって事業じぎょうのために利用りようされるものをす。たとえば、会社かいしゃ使用しようしているパソコンやソフトウェアは、(会計かいけいじょうは)固定こてい資産しさんであるが、(法学ほうがくじょうは)不動産ふどうさんではないれいである。
ぎゃくに、デベロッパーとう不動産ふどうさん業者ぎょうしゃ在庫ざいことして自己じこ保有ほゆうしている販売はんばいよう不動産ふどうさんは、(法学ほうがくじょうは)不動産ふどうさんであるが、(会計かいけいじょうは)固定こてい資産しさんではなく棚卸たなおろし資産しさんとなるれいがある。

固定こてい資産しさんぜい参照さんしょう

不動産ふどうさん大学だいがく[編集へんしゅう]

慶應義塾大学けいおうぎじゅくだいがく不動産ふどうさん三田みたかい)、早稲田大学わせだだいがく不動産ふどうさんいねもんかいとう各地かくち大学だいがくごとのあつまりが母体ぼたいとなっている。1999ねんに「不動産ふどうさん大学だいがく合同ごうどう懇親こんしんかい」 が結成けっせいされた。2004ねんからは大学だいがく不動産ふどうさん連盟れんめい(University Real Estate League = UREL)として活動かつどうをしている。ほん連盟れんめいは、正会員せいかいいん17こうじゅん会員かいいんこう1こう、オブザーバーこう0こうけい18こうから構成こうせいされている(れい2ねん4がつ現在げんざい[8]近年きんねんでは、日本にっぽん社会しゃかい大学だいがく進学しんがくりつ向上こうじょうともない、かく大学だいがくごとのあつまり(会員かいいんあいだ不動産ふどうさん取引とりひきとしての側面そくめん)に着目ちゃくもくし、インナーサークルとしての学閥がくばつとしてもほうじられている[9]地域ちいき根差ねざした地域ちいき情報じょうほう交換こうかんかいもとづき、東京とうきょう神奈川かながわ埼玉さいたま中心ちゅうしんとして、全国ぜんこくてき展開てんかいしている。

不動産ふどうさん環境かんきょう[編集へんしゅう]

土壌どじょう汚染おせん[編集へんしゅう]

近年きんねん土壌どじょう汚染おせん対策たいさくほうひとし施行しこうされて以来いらい不動産ふどうさん保有ほゆうにおける土壌どじょう汚染おせん対策たいさく重要じゅうよう問題もんだいとなっている。

土地とち取引とりひきにおいて土壌どじょう汚染おせんたいする説明せつめい不十分ふじゅうぶん場合ばあいには、宅地たくち建物たてもの取引とりひき業法ぎょうほううえ営業えいぎょう停止ていし処分しょぶんおこなわれており、だい企業きぎょう経営けいえいじん引責いんせき辞任じにん現実げんじつ問題もんだいとなっている。 土壌どじょう汚染おせんかんする調査ちょうさ対策たいさく費用ひよう従来じゅうらい土地とち売却ばいきゃく価格かかくうち割合わりあい検討けんとうされる場合ばあいもあったが、永年えいねん土地とち利用りようした利益りえきふくめて土壌どじょう汚染おせん対策たいさく費用ひようかんがえることがおおくなってきた。

さらに、地下水ちかすい汚染おせんともな場合ばあいには地下水ちかすい利用りようしゃから巨額きょがく損害そんがい賠償ばいしょう請求せいきゅうされる場合ばあいもあり、判例はんれいでは汚染おせん原因げんいんしゃ敗訴はいそしている。また、地中ちちゅうあぶらふくまれていた場合ばあいには、有害ゆうがい物質ぶっしつふくまれているりょう土壌どじょう汚染おせん対策たいさくほう指定してい基準きじゅん超過ちょうかしていなくても売主うりぬし浄化じょうか費用ひよう負担ふたんする裁判さいばん結審けっしんしている(東京とうきょう地方裁判所ちほうさいばんしょ平成へいせい4ねん10がつ28にち判決はんけつ)。

石綿いしわた(アスベスト)[編集へんしゅう]

建物たてものにはおおくの部分ぶぶん石綿いしわた使用しようされている。石綿いしわたによる健康けんこう被害ひがい深刻しんこくであり、建設けんせつ石綿いしわた使用しようしていたビルなどの建設けんせつぶつ勤務きんむしていた従業じゅうぎょういんから損害そんがい賠償ばいしょう請求せいきゅうされることがえてきている。すでに、アメリカで非常ひじょうおおくの裁判さいばん提訴ていそされ、高額こうがく損害そんがい賠償ばいしょうみとめる判決はんけつ多数たすうている。

不動産ふどうさん所有しょゆうしゃ石綿いしわた調査ちょうさ義務ぎむせられており、適切てきせつ対応たいおうをしない場合ばあいには将来しょうらい多額たがく賠償金ばいしょうきん背負せおうことに注意ちゅうい必要ひつようである。

脚注きゃくちゅう[編集へんしゅう]

注釈ちゅうしゃく[編集へんしゅう]

  1. ^ 事業じぎょうよう不動産ふどうさん中心ちゅうしん財団ざいだん構成こうせい物的ぶってき設備せつび全体ぜんたい包含ほうがん必須ひっすとせず、設定せっていしゃ財団ざいだん組成そせいぶつ任意にんい選択せんたくできる。設定せっていしゃ登記とうきにより財団ざいだん設定せっていされる[5]
  2. ^ 自動車じどうしゃ交通こうつう事業じぎょうほうは、道路どうろ運送うんそうほう昭和しょうわ22ねん法律ほうりつだい191ごう)により廃止はいしされたが、道路どうろ運送うんそうほう附則ふそくだい4じょう規定きていにより、自動車じどうしゃ交通こうつう事業じぎょうほう廃止はいしさいげん存在そんざいする自動車じどうしゃ交通こうつう事業じぎょう財団ざいだんについては、なお従前じゅうぜんれいによるされた。さらに道路どうろ運送うんそうほう昭和しょうわ22ねん法律ほうりつだい191ごう)は、道路どうろ運送うんそうほう施行しこうほう昭和しょうわ26ねん法律ほうりつだい184ごう)により廃止はいしされたが、道路どうろ運送うんそうほう施行しこうほうだい12じょうは、「げんそんする自動車じどうしゃ交通こうつう事業じぎょう財団ざいだんについては、旧法きゅうほうは、なお、その効力こうりょくゆうする」とし、自動車じどうしゃ交通こうつう事業じぎょう財団ざいだん存続そんぞくさせている。
  3. ^ たか公共こうきょうせいから、当該とうがい企業きぎょう物的ぶってき設備せつび全体ぜんたい単一化たんいつかのために財団ざいだん構成こうせい設定せっていしゃ財団ざいだん組成そせいぶつ任意にんい選択せんたくできない。財団ざいだん設定せっていには、主務しゅむ大臣だいじん許可きょかようする。[5]

出典しゅってん[編集へんしゅう]

  1. ^ 星野ほしの英一ひでかず民法みんぽう概論がいろん I 序論じょろん総則そうそく 改訂かいていばん良書りょうしょ普及ふきゅうかい、1993ねん、159ぺーじ 
  2. ^ 小島こじましんやすし動産どうさん不動産ふどうさん」(『歴史れきしがく事典じてん 13 所有しょゆう生産せいさん』(弘文こうぶんどう、2006ねんISBN 978-4-335-21042-6 P438-439)
  3. ^ 笠松かさまつひろしいたり徳政とくせい」(『日本にっぽんだい事典じてん 5』(吉川弘文館よしかわこうぶんかん、1989ねんISBN 978-4-642-00510-4 P172下段げだん
  4. ^ a b c d 平野ひらの裕之ひろゆき民法みんぽう総則そうそく日本にっぽん評論ひょうろんしゃ、2017ねん、101ぺーじ 
  5. ^ a b 財団ざいだん抵当ていとう制度せいどについて
  6. ^ 中野なかの貞一郎ていいちろう民事みんじ執行しっこう保全ほぜんほう概説がいせつ だい3はん有斐閣ゆうひかく、2006ねん、9ぺーじ 
  7. ^ 中野なかの貞一郎ていいちろう民事みんじ執行しっこう保全ほぜんほう概説がいせつ だい3はん有斐閣ゆうひかく、2006ねん、10ぺーじ 
  8. ^ http://www.urel.biz/ 大学だいがく不動産ふどうさん連盟れんめい 2020.12.16閲覧えつらん
  9. ^ https://diamond.jp/articles/-/163335 「学閥がくばつ王者おうじゃ慶應けいおう三田みたかい秘密ひみつ物件ぶっけん情報じょうほうう「不動産ふどうさん三田みたかい」に潜入せんにゅう週刊しゅうかんダイヤモンド編集へんしゅう 2018.3.15 ネット記事きじとう参照さんしょう

関連かんれん項目こうもく[編集へんしゅう]

外部がいぶリンク[編集へんしゅう]