専有 部分
区分 所有 建物
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301 ( |
302 ( |
エレベー タ ( |
201 ( |
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1 ( |
( |
- 201、202、301、302の
各号 室 :住戸 (各 戸前 のバルコニーの専用 使用 権 付 )
202 ( |
( | |
バルコニー( 202 |
- 「
規約 共用 部分 」とは管理 規約 により共用 部分 とされる部分 で、「法定 共用 部分 」とは法令 上 当然 に共用 部分 となる部分 をいう(区分 所有 法 第 4条 )。
要件
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構造 上 の独立 性
利用 上 の独立 性
専有 部分 の範囲
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壁 、床 、天井 等 について- ここでは[
注 3]の各 説 がある。マンション標準 管理 規約 (国土 交通省 作成 、以下 「標準 管理 規約 」という)は、そのうち次 の「折衷 説 ・上塗 説 」を採用 し、「天井 、床 及 び壁 は、躯 体 部分 を除 く部分 を専有 部分 」としている[6]。境界 部分 のうち躯 体 部分 は共用 部分 であるが、上塗 り部分 など躯 体 部分 以外 の部分 は専有 部分 の範囲 に含 まれるという考 え方 で、上塗 り部分 は専有 部分 となる。マンション管理 センターは、「境界 壁 の壁紙 の張 り替 えが可能 になるなど区分 所有 者 相互 間 で、建物 の維持 管理 する関係 において、この説 が相当 」[2]としている。
- ここでは[
窓 ガラス、玄関 扉 等 について玄関 扉 の色 を勝手 に塗 り変 えたり、窓 ガラスに広告 をだしたりすると美観 が損 なわれるため規制 が必要 である。標準 管理 規約 では、窓 枠 、窓 ガラス、玄関 扉 (錠 及 び内部 塗装 部分 は専有 部分 )、建物 の外観 保全 の観点 から利用 制限 を付 すべき建物 の部分 等 は共用 部分 として各 区分 所有 権 の対象 から除外 している[6]。
配管 、配線 について
専有 部分 に含 まれる付帯 設備
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専用 使用 権
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専有 面積
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いわゆる
専有 部分 の登記
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利用 等 に関 する問題
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住宅 として使用
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ペット飼育
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店舗 部分 がある場合
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効力 の及 ぶ者 の範囲
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同居 人 等
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専有 部分 を貸与 する場合
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共同 の利益 に反 する行為 の停止
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管理 組合 理事 長 の勧告 、指示 等
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区分 所有 者 ・占有 者 に対 する違反 行為 の差止 請求
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区分 所有 者 に対 する使用 禁止 請求
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区分 所有 権 の競売 請求
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これは、いわば「
管理 、改修 、建替 関係
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管理 等
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新築 マンションのアフターサービス
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改修
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買取 請求 権
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売 渡 請求 権
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専有 部分 の取引
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階層 別 、位置 別 効用 比
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マンションの
この
なお、
重要 事項 説明 (宅地 建物 取引 業法 )
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当該 建物 を所有 するための一棟 の建物 の敷地 に関 する権利 の種類 及 び内容 共用 部分 に関 する規約 の定 め(その案 を含 む)があるときは、その内容 専有 部分 の用途 その他 の利用 の制限 に関 する規約 の定 めがあるときは、その内容 当該 一 棟 の建物 又 はその敷地 の一部 を特定 の者 にのみ使用 を許 す旨 の規約 (これに類 するものを含 む)の定 め(その案 を含 む)があるときは、その内容 当該 一 棟 の建物 の計画 的 な維持 修繕 のための費用 、通常 の管理 費用 その他 の当該 建物 の所有 者 が負担 しなければならない費用 を特定 の者 にのみ減免 する旨 の規約 の定 めがあるときは、その内容 当該 一 棟 の建物 の計画 的 な維持 修繕 のための費用 の積立 てを行 う旨 の規約 の定 めがあるときは、その内容 及 び既 に積 み立 てられている額 当該 建物 の所有 者 が負担 しなければならない通常 の管理 費用 の額 当該 一 棟 の建物 及 びその敷地 の管理 が委託 されているときは、その委託 を受 けている者 の氏名 (商号 又 は名称 )及 び住所 (主 たる事務所 の所在地 )当該 一 棟 の建物 の維持 修繕 の実施 状 況 が記録 されているときは、その内容
脚注
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注釈
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- ^
国土 交通省 はマンション標準 管理 規約 として、住宅 専用 と住宅 ・店舗 複 合 用途 のものを作成 している。日本 の場合 、オフィスビルとしての区分 所有 建物 は決 して多 くないが、都市 再 開発 法 の施設 建築 物 では、権利 変換 の関係 で事務所 の区分 所有 が成立 することがある。 - ^ オフィスビル、
賃貸 マンション等 の場合 は、専有 部分 に当 たる部分 ごとに賃貸借 契約 の対象 とされる場合 がある。ここでは、賃貸借 の対象 となる部分 の床 面積 の比率 をレンタブル比 と呼 び、ビルの収益 性 の指標 の一 つとされる。 - ^
壁 、床 、天井 等 の境界 部分 すべて共用 部分 であり、境界 部分 によって取 り囲 まれた空間 部分 のみが専有 部分 とする「共用 部分 説 ・内壁 説 」、境界 部分 は共用 部分 でなく、その厚 さの中央 までが専有 部分 に含 まれるという「専有 部分 説 ・壁 心 説 」、そして「折衷 説 ・上塗 説 」である。 - ^ マンション
管理 センターは、「配管 ・配線 の本管 、本線 は共用 部分 であり、枝 管 ・枝 線 は専有 部分 と考 えられます(ただし、枝 管 ・枝 線 であっても共用 部分 内 にあるものは共用 部分 となります)。各 専有 部分 のためにのみ存在 する枝 管 ・枝 線 は、(中略 )専有 メーターがある場合 にはそのメーターまでを共用 部分 とし、専有 部分 内 の配管 ・配線 は専有 部分 に属 することになる」と解 している[1]。 - ^ オフィスビルにおいては、
空調 を中央 一括 制御 にする場合 も多 く、これが区分 所有 建物 の場合 、空調 の配管 等 における専有 部分 と共用 部分 との境界 が問題 となる。 - ^
公営 住宅 では、ピアノ演奏 をめぐるトラブルから殺人 事件 に発展 した事例 もある。 - ^ a b
運営 :不動産 適正 取引 推進 機構 「専有 部分 の用途 違反 に対 する使用 禁止 請求 」(棄却 )東京 地方裁判所 (地裁 )判決 2005年 6月 23日 (判例 タイムズ 1205号 207頁 ) - ^
管理 規約 の他 に、これに基 づく細則 も対象 となる。さらに標準 管理 規約 は、貸与 に係 る契約 に借主 の規約 等 遵守 を規定 することも定 めている。 - ^ a b c
区分 所有 法 第 6条 第 1項 に規定 されている行為 が対象 である。 - ^ マンション
管理 費 等 の滞納 と管理 組合 による競売 請求 東京 地裁 判決 2006年 6月 27日 (判例 時報 1961号 65頁 )、迷惑 行為 者 の専有 部分 の競売 申立 て (判決 年月日 等 不明 ) - ^
専有 部分 の所有 者 は共用 部分 の共有 持分 を持 つため、単独 で共用 部分 の保存 行為 ができる(民法 第 252条 )。 - ^
日本 の新築 マンションの場合 、専有 部分 となる内装 クロスやフローリング等 は後 に取 り替 えがきくということから建築 費 の配分 を考慮 し、入居 者 に委 ねる傾向 が見 られる(高橋 文雄 『マンションデベロッパーの仕事 の流儀 』住宅 新報 社 、2009年 、184頁 。ISBN 9784789231350。)。 - ^ 1.
階層 及 び位置 、2.日照 、眺望 及 び景観 の良否 、3.室内 の仕上 げ及 び維持 管理 の状態 、4.専有 面積 及 び間取 りの状態 、5.隣接 不動産 の利用 の状態 、6.エレベーター等 の共用 施設 の利便 性 の状態 、7.敷地 に関 する権利 の態様 及 び持分 、8.区分 所有 者 の管理 費 等 の滞納 の有無 - ^ 「
区分 所有 建物 及 びその敷地 」という。 - ^
同 一 業者 が建築 したマンションによる眺望 阻害 札幌 地裁 判決 平成 16年 3月 31日 (不動産 適正 取引 推進 機構 の解説 )、花火 の観望 と近隣 で別 のマンションを建築 した売主 の責任 東京 地裁 判決 平成 18年 12月8日 (判例 時報 1963号 83頁 )(判例 タイムズ1248号 245頁 )
出典
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- ^
編著 :財団 法人 日本 不動産 研究所 『不動産 鑑定 評価 基準 の国際 化 』住宅 新報 社 、2008年 、150頁 。ISBN 9784789227889。 - ^ マンションの
管理 の適正 化 の推進 に関 する法律 第 2条 - ^ a b
国土 交通 省 『マンションの管理 の適正 化 に関 する指針 』 2001年 - ^ マンション
管理 センター「FAQ」 - ^
区分 所有 法 第 4条 第 2項 - ^ a b
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 7条 第 2項 第 1号 (天井 、床 及 び壁 )、第 2号 (玄関 扉 )、第 3号 (窓 枠 、窓 ガラス) - ^
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 7条 第 3項 - ^
不動産 鑑定 評価 基準 運用 上 の留意 事項 各論 第 2章 - ^
吉野 『写真 と図 でみる不動産 の見方 ・調 べ方 !』p.78 - ^
同 法 第 14条 第 3項 - ^ マンション
管理 センター「FAQ」 - ^ b:
不動産 登記 法 第 44条 - ^ マンション
管理 センター『米国 及 びドイツの共同 分譲 住宅 の維持 管理 に関 する調査 報告 』 p.13 - 2010年 4月 17日 閲覧 - ^
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 14条 - ^ 「
第 98回 ありがちなマンショントラブル Q&A問答 集 (続編 )マンション -日経 住宅 サーチ」2010年 4月 17日 閲覧 - ^
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 18条 コメント - ^ マンション
管理 センター「判例 解説 」 - ^
宅地 建物 取引 業者 業務 停止 処分 事例 :ペット飼育 禁止 の不 告知 (不動産 適正 取引 推進 機構 『トラブル事例 データベース』) - ^
標準 管理 規約 (複 合 用途 型 )第 12条 - ^
標準 管理 規約 (複 合 用途 型 )第 3条 、(単 棟 型 )第 3条 - ^
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 19条 - ^
仙台 市 「住 まいのセミナー」 2010年 4月 17日 閲覧 - ^
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 67条 - ^
区分 所有 法 第 57条 - ^
区分 所有 法 第 58条 - ^
区分 所有 法 第 59条 - ^
区分 所有 法 第 6条 第 2項 - ^
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 21条 - ^
不動産 協会 『中高層 住宅 規準 』2010年 4月 17日 閲覧 - ^
日経 BP社 (回答 部分 は無料 の会員 登録 が必要 )2010年 4月 17日 閲覧 - ^
標準 管理 規約 (単 棟 型 )第 17条 - ^
住宅 金融 支援 機構 2010年 4月 17日 閲覧 - ^
区分 所有 法 第 62条 第 4項 - ^
区分 所有 法 第 63条 - ^
区分 所有 法 第 15条 、第 22条 - ^
不動産 鑑定 評価 基準 総論 第 2章 、各論 1章 - ^
分譲 事例 をもととした論証 例 :不動産 鑑定 士 山田 毅 2010年 4月 17日 閲覧 。また、東京 都 不動産 鑑定 士 協会 が分析 を行 い結果 を公開 している(40 「首都 圏 における超 高層 マンション等 の階層 別 効用 比 」 -同 協会 会員 以外 にも公開 されている)。 - ^
吉野 『写真 と図 でみる不動産 の見方 ・調 べ方 !』 p.224 - ^
宅地 建物 取引 業法 施行 規則 第 16条 の2
参考 文献 等
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財団 法人 マンション管理 センター -特記 ない限 り2010年 4月 17日 閲覧 編著 :吉野 伸 『写真 と図 でみる不動産 の見方 ・調 べ方 !』大成 出版 社 、2009年 、74-80,224-226,252-253頁 。ISBN 9784802829120。制作 :国土 交通省 、運営 :不動産 適正 取引 推進 機構 『不動産 適正 取引 推進 機構 トラブル事例 データベース』(随時 更新 中 )-特記 ない限 り2010年 4月 17日 閲覧 監修 日本 不動産 鑑定 協会 編著 調査 研究 委員 会 鑑定 評価 理論 研究 会 『新 ・要 説 不動産 鑑定 評価 基準 』住宅 新報 社 2010年 ISBN 9784789232296 p.293-300