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地下室マンション（ちかしつマンション）とは、日本の建築基準法上合法であるが、法改正時に例示されていた専用住宅の地下室利用ではない、高低差のある敷地に半地下形式で建築されるマンション（法的には共同住宅）。地下マンション、傾斜地マンションともいう。
誕生の経緯[編集]
地下室マンション（地上4階地下5階）の概念図
1994年の建築基準法改正により、住宅の地階のうち、延べ面積の1/3以下の面積を容積率に含めないという規制緩和がなされた。この「住宅」に専用住宅と共同住宅の別はなく、法改正により、従来では建設コストがかさみ敬遠されていた傾斜地に容積に算入されない地下[1]部分を多く含んだマンションを建てて分譲すれば価格競争力のある物件となりうることに開発業者が着眼した。
これによって傾斜地の周辺に住む住民から見れば従前の法の下では建築できない、例えば地上4階と地下3階を足した7階建てにもなるようなボリュームの建物が相次いで誕生することになった。
また、地上か地下かの区分は敷地の平均地盤面[2]によって決定されるため、盛土をして「地下」部分の範囲を広げる（平均地盤面を高くする）など、より有利な建築となる操作が加わることもある。
これまでは傾斜地のため建築しにくく、山林として放置されていた土地が宅地として有効利用される格好になるが、従前からの近隣住民にとっては緑地として認識されていた場所が開発されるため、住環境の悪化として問題となることがある。また、災害防止等の観点から問題視されることもあり、地域住民と開発業者とのトラブルに発展しているケースもある。近年では、各地方公共団体が条例で斜面地建築・開発を制限する動きも出てきている。
法規面からの注釈[編集]
- ^ 建築基準法では、室内の床から天井までの高さの1/3が地盤面下である階を地下階として定義している。（建物周囲が地盤面に接する位置の平均で算定する）このため、ベランダ側が地盤に埋まっていなくとも階全体のうち1/3が地下に埋まっていれば地下であるとして扱われている。
- ^ 正確に言えば、3m以内ごとに別の地盤面を定める必要があるため、各階ごとにそれぞれが地下階となる高さに設計上・法規上の地盤面を設定できる。
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