Ein Büro für einen Airport zu betreiben, ohne dass es den Airport überhaupt gab, das sei schon „zeitweise herausfordernd“ gewesen, sagt Clemens Rapp. Er ist Geschäftsführer von Fay Projects. Der auf Büro- und Hotelimmobilien spezialisierte Entwickler begann vor zehn Jahren mit den Bauarbeiten für das Berlin-Brandenburg Airport Center (BBAC). Ende dieses Monats, mit neun Jahren Verspätung, soll der Flughafen endlich in Betrieb gehen.
Die Mannheimer Firma zählte zu den „Büropionieren“ an dem im Bau befindlichen Flughafen Berlin-Brandenburg International (BER) in Schönefeld. Schließlich sollte das Airport Center bezugsfertig sein, wenn der BER eröffnet.
2012 war das BBAC errichtet. Doch mit dem Start des BER wurde es da bekanntlich nichts. Damals seien die abrufbaren Mieten mit denen in der Berliner Innenstadt vergleichbar gewesen, erzählt Rapp. Doch die Verschiebung der Flughafeneröffnung habe „viele Pläne umgeworfen“. Erst in den vergangenen zwei Jahren sei die Nachfrage nach den Büroflächen am Terminal 1 deutlich gestiegen. Heute ist das BBAC voll vermietet.
Grundstücke und Mieten werden teurer
Auch andere Firmen verzeichnen seit 2018 eine steigende Nachfrage bei Projekt- und Grundstücksentwicklungen im Umfeld des BER. „Wir gehen davon aus, dass dieses starke Interesse auch anhalten wird“, ist Christian Hentschel, Bürgermeister der Gemeinde Schönefeld, überzeugt. „Und je knapper die zur Verfügung stehenden Gewerbeflächen werden, umso teurer werden Grundstücke und Gewerbemieten“, erwartet Oliver Igel, Bürgermeister des unmittelbar an den BER angrenzenden Berliner Bezirks Treptow-Köpenick.
Laut einer von der Berliner Vermögensverwaltungsgesellschaft PRS Family Trust in Auftrag gegebenen Studie sind die Grundstückspreise im Bereich der Gemeinde Schönefeld in den vergangenen zwei Jahren bereits um 60 Prozent gestiegen.
Zwischen 2012 und 2018 habe es nur einen Anstieg um 47 Prozent gegeben, sagt PRS-Geschäftsführer Rainer Schorr. Das zeige, dass sich Investoren und Projektentwickler dem BER eher vorsichtig genähert hätten. „Erst im Zuge des Bürobooms in Berlin und mit der terminlich einigermaßen gesicherten Fertigstellung des Flughafens wurden um Schönefeld herum Projekte in signifikanter Zahl angeschoben.“
Kuchen wurde vor acht Jahren verteilt
Schorrs Firma bereitet im Umfeld von Schönefeld aktuell 120 Hektar Fläche für eine Bebauung vor. So wie er würden gerade „viele Immobilienentwickler ihre Baupläne aus der Tasche holen“, erklärt Schönefelds Bürgermeister Hentschel.
Was ihn nicht überrascht. Denn der Gewerbeflächenkuchen sei bereits vor acht Jahren verteilt worden, seinerzeit hätten Unternehmen in großem Umfang Grundstücke erworben. Zu denen, die schon wieder die Bagger anrücken lassen, gehört FAY Projects. Im Gatelands Businesspark Kienberg, einen Kilometer vom Eingang zum Hauptterminal entfernt, zieht der Entwickler sein 14.300 Quadratmeter großes Flexgate hoch, die ersten 2200 Quadratmeter sind bereits an einen Workspace-Anbieter vermietet.
Für den Standort Adlershof hat sich dagegen die Immexa (Immobilien-Experten-AG) entschieden. Drei Projekte mit insgesamt 150.000 Quadratmetern entwickelt das Unternehmen in dem Ortsteil des Berliner Bezirks Treptow-Köpenick, darunter den Gewerbe- und Technologiecampus Am Oktogon mit 17 Neubauten und einem Bestandsgebäude. 30.000 Quadratmeter sind bereits vermietet.
Achse Flughafen – Innenstadt
„Unsere Mieter kommen unter anderem aus den Bereichen Forschung und Entwicklung, Automotive, Kontraktlogistik, Netzwerktechnik und dem Dienstleistungssektor“, sagt Immexa-Vorstand Mareike Lechner. Die „Achse Flughafen – Innenstadt“ habe sich weltweit als attraktive Lage für Unternehmensansiedlungen erwiesen, begründet Mareike Lechner ihre Standortentscheidung.
Durch den Flughafen werde man nicht mehr als Berliner Randlage empfunden, erklärt auch Bezirksbürgermeister Igel. „Wir rücken in die Mitte der Stadt.“ Insbesondere die Ortsteile Adlershof und Schöneweide bezeichnet er als Zukunftsorte.
Als Beispiel für die Entwicklung Schöneweides zum kommenden Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort nennt Igel die Erschließung des neuen Gewerbegebietes Gleislinse auf dem Areal des früheren Betriebs- und Rangierbahnhofs. In einem Radius von 30 bis 35 Kilometern rund um den BER erwartet der SPD-Politiker starkes Wachstum.
Tesla befeuert Nachfrage zusätzlich
Ein Umkreis, in dem sich auf Berliner und Brandenburger Boden 34 Gewerbestandorte befinden. Doch freie Flächen sind inzwischen rar. Das geht aus einer von der Wirtschaftsförderung des Landes Brandenburg (WFBB) in diesem Sommer vorgelegten Bestandsaufnahme hervor.
2019 seien danach 552 Hektar Gewerbeflächen verfügbar gewesen, sagt Peter Effenberger, Leiter für Investition und Innovation bei der WFBB. Das war, bevor der US-Elektroautobauer Tesla sich entschied, in Grünheide – im Landkreis Oder-Spree unmittelbar hinter der Berliner Stadtgrenze – seine erste europäische Gigafabrik zu errichten. Nicht zuletzt wegen der Nähe zum Flughafen BER. Die Ansiedlung verschlang 310 Hektar Fläche.
„Wir haben also eine schwierige Gewerbeflächensituation“, konstatiert Effenberger. Denn laut WFBB werden bis 2030 weitere bis zu 870 Hektar Fläche im Flughafenumfeld benötigt. Die Nachfrage könne auch dann nicht gedeckt werden, wenn alle verfügbaren Flächen aktiviert würden, heißt es im WFBB-Konzept. Und mit der nahenden Eröffnung des BER werde der Bedarf an Industrie- und Gewerbeflächen, aber auch an Büroflächen weiter steigen. Man arbeite derzeit intensiv daran, weitere Flächenpotenziale in der Region zu mobilisieren.
In Berlin ist fast alles vermietet
Er verstehe die Sorge der WFBB, sagt Igel. Wobei sein Bezirk in einer noch vergleichsweise komfortablen Lage ist. „Wir haben noch einige Brachen, die entwickelt werden können“, sagt er mit Verweis auf den im vorigen Jahr vom Berliner Senat aufgelegten Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe. „Darin ist ein Potenzial von bis zu 290 Hektar in Treptow-Köpenick aufgelistet.“
Von den Preisen, die in der Innenstadt für Gewerbeimmobilien aufgerufen würden, sei man zwar noch weit entfernt. „Aber in Berlin ist fast alles vermietet, der Gewerbeleerstand liegt stadtweit bei nur 1,4 Prozent. Daraus ergeben sich weiterer Bedarf und weitere Preissteigerungen“, erklärt Oliver Igel.
Perspektivisch würden sich die Mietpreise im Umfeld des BER an das Innenstadtniveau anpassen, davon sind Bezirksbürgermeister Igel und die Immobilienentwickler überzeugt. Im Airport Center liegt die Durchschnittsmiete aktuell bei 18,10 Euro pro Quadratmeter, am Potsdamer Platz in der Innenstadt werden Preise zwischen 30 und 45 Euro aufgerufen. Auch die Preise für Gewerbegrundstücke werden wohl weiter nach oben schnellen: PRS Family Trust erwartet eine Steigerung bis Ende 2021 um mehr als 50 Prozent.
